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◈ 일본의「부동산투자고문업」에 대하여 김 화 균 | (주)글로벌감정평가법인/감정평가사, 컨설팅사업본부장 (사)일본부동산감정협회가 발행하는 「간떼이노히로바(감정광장)」의 최근호(제129호, 2000년 11월 20일)에 일본 건설성 건설경제국 부동산업과 부동산시장정비실 과장보좌 古川 陽씨가 기고한 "부동산투자고문업에 대하여"라는 원고가 게재된 바 있다. 이 내용은 우리 나라에서도 내년 하반기 시행 예정인 "부동산투자자문업"과 관련하여 크게 관심을 끄는 내용인 바, 이 글을 번역·소개하고자 한다. 일본 건설성은 2000년 9월 1일부터 부동산투자고문업 등록제도를 개시하였다. 본 제도가 시작된 이후 각 분야로부터 많은 문의를 받고 있으며, 그 반응의 크기로 보아 「부동산투자고문업」에 대한 큰 기대를 실감하고 있습니다. 본 기고문을 집필하고 있는 현재 이미 총합부동산투자고문업자가 4개 사업자, 일반부동산투자고문업자가 14개 사업자, 합계 18개 사업자가 등록을 하였다. 이후에도 등록신청은 계속될 것이며 또한 가까운 장래에 개정신탁법(「투자신탁및투자법인에관한법률」)이 시행되고 부동산펀드 조성을 위한 준비가 본격적으로 추진됨에 따라 금후도 등록업자수는 증가할 것으로 예상된다. 이하에서는 금번에 제정된 「부동산투자고문업등록규정」(이하 「규정」이라 한다.)의 취지등에 관하여 간단히 기술하고자 한다. 1. 부동산투자고문업이란 「부동산투자고문업」이란 투자펀드, 기관투자자 등이 행하는 부동산투자에 대하여 투자판단을 행하고 그 실행 또는 투자자에게의 조언을 행하는 업무를 말한다. 즉 금융시장의 자금을 부동산시장으로 유도하는 파이프역으로서 부동산투자고문업이 기대되고 있는 것이다. 2. 부동산투자고문업제도의 배경 거품경제붕괴 후의 지가하락에 의한 토지담보를 기초로 하는 간접금융 시스템은 기능이 저하되고 있으며 또한 자기자본비율규제 등 때문에 금융기관은 대출을 어쩔 수 없이 엄선하고 있다. 이와 같이 경제·금융 환경이 크게 변화하고 있는 현재, 우량한 도시자본의 형성·유지를 위하여는 투자시장을 통하여 1,400조엔 가까이 달하는 개인 금융자산으로부터 투자자금을 끌어들여 부동산투자에 활용하는 일이 중요하다. 또한 금후 부동산 특정공동사업, 특정목적회사(SPC)방식에 추가하여 새롭게 투자법인을 활용한 부동산투자펀드제도가 정비되는 것 등에 의하여 부동산을 대상으로 하는 투자가의 범위가 비약적으로 확대되는 것을 예상할 수 있다. 그 의미에 있어서도 부동산투자고문업의 역할은 크다고 생각한다. 3. 등록제도의 개요 금번의 등록제도에서는 이와 같은 새로운 부동산업으로서의 「부동산투자고문업」의 건전한 육성을 도모하기 위하여 지식·경험의 유무와 재산적 기초 등 일정수준 이상의 업무수행능력을 갖고 있는 자만 등록한다. 등록업자는 정보공개와 투자자 보호를 위하여 계약체결전·계약체결시에 보수, 조언의 내용,·방법 등에 관한 서면의 교부와 계약취소 보증제도 등 일정한 룰을 준수할 의무를 진다. 등 투자가가 안심하고 등록업자와 거래할 수 있는 구조의 확립을 목표로 하고 있다. 또한 본 규정 등에 위반할 때나 부정 또는 현저히 부당한 행위를 한 경우 등에는 등록이 취소되게 된다. 4. 등록 기준 이번의 등록제도에서는 부동산투자에 대한 조언업무만을 행하는 「일반부동산투자고문업」과 부동산거래의 투자일임 업무 및 조언업무를 행하는 「총합부동산투자고문업」과 같이 업무를 2종류로 분류하여 등록을 행하고 있다. 구체적인 등록기준으로서는 다음과 같이 생각하고 있다. (1) 일반부동산투자고문업에 대하여는 개인·법인 모두 등록이 가능하다. 투자조언업무를 공정하고 정확히 수행할 수 있는 지식 및 경험을 갖고 있을 것(규정 제6조제1항)이 등록의 기준이 된다. 여기서 「지식」에 대하여는 부동산컨설팅기능등록자, 빌딩경영관리사 또는 부동산감정사 변호사 또는 공인회계사로서 부동산에 관한 업무에 종사한 경험이 있는 자, 이들에 준하는 지식을 갖고 있는 자의 어느 한가지에 해당할 것을 기준으로서 생각하고 있다. 그 하나로서 「부동산감정사」도 자리잡고 있는 것이다. 또한「경험」에 대하여는 1억엔 이상의 부동산에 관한 투자판단, 조언, 대차, 관리 등의 경험을 갖고 있으며 또한 해당업무에 2년 이상의 기간에 걸쳐 종사한 것을 기준으로서 생각하고 있다. 이들의 이력에 대하여는 규정별기양식 제3호에 「등록신청자등이력서」가 정해져 있으므로 여기에 업무경험을 기재할 필요가 있다. (2) 총합부동산투자고문업에 대하여는 업무를 건전히 수행하는데 부족함이 없는 재산적 기초를 갖고 있으며 또한 업무의 수지예상이 양호할 것(규정 제6조제2항제1호) 인적구성에 비추어 업무를 공정하고 정확히 수행할 수 있는 지식 및 경험을 갖고 있으며 또한 충분한 사회적 신용을 갖고 있을 것(제2호)이 기준이 된다. 재산적 기초 요건으로서 자본금 1억엔 이상의 주식회사일 것(규정 제6조제2항제1호(1))으로 하고 있으며 개인에 대하여는 등록 대상외인 점이 일반부동산투자고문업과 다른 점이다. 또한 여기서 인적구성 요건에 대하여 말하면 다음의 모든 요건을 만족시키는 것을 기준으로서 생각하고 있다. 임원 또는 중요한 사용인 중에 판단업무 총괄자를 두고 있을 것. 판단업무 총괄자가 담당하는 업무의 종류에 따라 대규모 투자판단·부동산거래·관리에 관계되는 각 판단업무를 적확히 수행할 수 있는 지식 및 경험을 갖고 있을 것. 여기서「대규모」란 수십억엔 이상의 규모를 상정하고 있으며 이들의 판단에 관한 업무에 2년 이상 종사하고 각 업무에 대하여 적절한 판단을 행하여 왔다고 인정할 수 있을 것을 기준으로서 생각하고 있다. 부동산 특정공동사업 이외의 부동산투자사업부문의 담당자·책임자와 투자일임업무에 관계되는 운용부문의 담당자·책임자를 겸임하고 있지 않을 것. 5. 등록 절차 등록은 건설성에서 행하고 있다. 따라서 등록 신청은 건설성 건설경제국 부동산업과 부동산시장정비실 투자고문업 담당자에게 직접 제출하거나 우송하면 된다. 단, 우송 신청의 경우에는 회신에 필요한 우표와 봉투를 동봉해야 한다. 신청양식은 건설성에서 배포하고 있다. 그리고 등록에 관한 수수료는 필요하지 않다. 6. 업무 등록업자에게는 업무에 관하여 일정한 행위규제가 있다. 이하 업무에 관하여 기술한다. 우선 부동산투자고문업자는 고객을 위하여 충실히 부동산투자고문업을 행하는 것이 업무수행의 원칙으로 되어 있다(규정 제11조제1항). 그 외에 각종 업무상 의무가 있다. 주요한 내용을 열거하면 다음과 같다. (1) 표식의 게시(규정 제12조) … 공중이 보기 쉬운 장소에 표식을 게시. (2) 광고 등의 규제(규정 제14조) … 금전 또는 유가증권의 예탁수입 등의 금지를 표시함과 동시에 현저하게 사실과 상위하다던지 현저하게 사람을 오인시킬 수 있는 표시를 하지 않을 것. (3) 계약체결 전의 서면교부(규정 제15조) … 계약의 신청자에 대하여 보수 등 일정한 사항을 명확히 하는 서면을 사전에 배부. (4) 계약체결시의 서면교부(규정 제16조) … 계약체결시에 지체없이 조언의 내용·방법과 투자판단의 일임의 범위 등 일정한 사항을 명확히 하는 서면을 교부. (5) 서면에 의한 해제(규정 제17조) … 계약상 계약취소 보증제도를 의무지게 한다. (6) 보고서 교부(규정 제18조) … 투자일임계약에 관계되는 고객에게 자산의 현황에 대하여 설명한 보고서를 작성·교부(총합부동산투자고문업) (7) 장부서류의 열람(규정 제19조) … 고객으로부터의 청구에 의하여 자산에 관한 장부서류를 열람할 수 있게 한다. (8) 금전 또는 유가증권의 예탁수입 등의 금지(규정 제20조) (9) 금전 또는 유가증권의 대부 또는 대부의 중개 등의 금지(규정 제21조) (10) 소액거래의 금지(규정 제22조) … 투자일임계약에 의하여 운용을 예탁받은 자산의 금액이 1억엔 미만의 계약은 하지 않는다. (11) 고객의 이익을 해하는 행위 등의 금지(규정 제23조) (12) 부동산거래 내용 등의 서면교부(총합부동산투자고문업)(규정 제24조) (13) 고객으로부터 일임받은 투자판단 등의 경우 위임의 금지(총합부동산투자고문업)(규정 제25조) (14) 투자조언 계약에 관계되는 중개행위 등을 사전에 약속시키는 계약체결의 금지(일반부동산투자고문업)(규정 제26조) 7. 행정상의 조치 등 부동산투자고문업자는 장부서류를 고객별로 작성하고 계약기간 종료후 5년간 보존하여야 할 의무가 있다(규정 제27조제1항). 또한 부동산투자고문업자는 매영업연도별로 영업보고서를 작성하고 매영업연도 경과후 3개월 이내에 영업보고서를 건설대신에게 제출하여야 한다. 법인인 경우에는 추가로 직전 1년의 각영업연도의 대차대조표, 손익계산서, 이익처분계산서 및 손실처리계산서를 건설대신에게 제출하여야 한다(규정 제28조제1항). 이들 영업보고서는 원칙적으로 공중의 열람에 공하도록 되어 있다(제2항). 또한 건설대신은 부동산투자고문업자에 대하여 투자자보호를 위하여 필요한 한도내에서 업무개선에 관한 권고를 할 수 있다(규정 제29조). 등록상의 결격요건에 해당하게 되는 등 일정 요건에 해당할 때는 등록을 취소한다(규정 제30조)는 점에 대하여는 앞에서 기술한바 있다. 8.「일본신생(新生)을 위한 신발전정책」 한편 일전(2000년 10월 19일)에 경제대책각료회의에서 결정된 「일본신생을 위한 신발전정책」에서는 부동산투자고문업에 대하여 다음과 같이 정하고 있다.
금후는 이 「신발전정책」에 따라 부동산투자고문업자 등록정보에 대하여 데이터베이스화 등을 도모하기로 하고 있다. 9. 마지막으로 이상 기술한 것과 같이 「일반부동산투자고문업」과 「총합부동산투자고문업」 모두 업무를 공정하고 적확하게 수행할 수 있을지 어떨지라는 점이 중요하게 된다. 부동산시장과 금융시장을 연결하는 역할을 완수하는 것이 부동산 증권화이며 자금공급자로서의 투자가의 이익을 대표하는 부동산투자고문업자가 중요한 역할을 완수해 나가는 점이 기대되고 있다. 이 의미에서 부동산투자고문업자에 대한 부동산업무에 관하여 충분한 지식·능력을 갖고 있으며 투자가의 니즈에 대응하여 적절한 조언 등을 행할 수 있는 여러분의 등록을 기대한다.
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