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◈ 不動産 競賣 컨설팅 報告書 전태홍/감정평가사, 두레감정평가사사무소 부동산분야 최고의 전문가 양성을 목적으로 실시하고 있는 협회의 부동산 경매 컨설턴트 최고전무가 과정 제1기 수료자중 최우수조상을 수상한 주말반 제2조의 경매 컨설팅 보고서를 요약, 게재한다. Ⅰ.序言한국감정평가협회에서 주관, 실시한 제1기 부동산경매컨설팅 최고전문가 과정 프로그램에 기획된 투자사례별 종합테스트 과정으로 주말반 제2조에 부과된 사례를 중심으로 경매 컨설팅에 대한 소고를 하고자 하며, 본 컨설팅 보고서 작성을 위해 애써주신 주말반 제2조 명단은 다음과 같다.
-권문일, 김병락, 김윤수, 서원택(가나호남) -전태홍(두레감정) Ⅱ. 不動産 競賣와 競賣 Consultant경매란 채무자가 채무 약정기간 내에 채무변제를 하지 않을 경우 채권 회수를 위해 채권자가 국가기관인 법원의 조력을 받아 채권자 본인을 대리하여 채무자의 부동산 등 경제재를 법원(민사과)이라는 공적 공개시장에서 강제적으로 공개입찰 형식으로 매각하여 채무변제를 받아주도록 하는 과정을 말한다. 즉, 채무자 명의의 재산을 법원이 강제로 매각하여 채권자의 채권을 만족시켜주는 민사소송법 상의 강제집행 절차로, 압류⇒환가⇒배당의 순으로 진행되며, 채무명의로 집행되는 강제경매와 담보권 실행에 의한 임의경매가 있다. 이 경우우 부동산은 일반 재화에 비하여 상대적으로 경제적 가치가 클 뿐만 아니라 투자자금의 회수(회임기간)에도 상당한 시간이 소요되고, 특히 부동산 경매의 경우 권리분석을 잘못하여 낙찰자가 인수해야 할 권리(인수주의)를 잘못 판단하고 낙찰받는 경우 예기치 못한 경제적 손실을 입을 가능성이 크기 때문에, 부동산 권리관계 및 당해 부동산의 적정 시가 등을 잘 모르는 일반인에게 부동산 권리분석과 동 부동산의 적정시가, 최유효사용방법 및 구입(이 경우 낙찰)시기 등을 종합적이고 전문적이며 체계적으로 검토 및 조언해야 할 사회적 필요성에 의해 자연스럽게 경매 컨설턴트의 역할이 요구되고 있는 실정이다. Ⅲ. 경매 컨설팅 보고서1. 물건내역
대상물건 전경-(사진생략) 나. 물건현황
① 위 치 : 지하철 3호선 양재역 남측 약 1.6km 지점에 위치함. ② 주위환경 서초구 양재동 토지구획정리사업 완료지구로서 주위는 간선도로변 상가지대 후면의 소규모 점포지대 및 단독주택 중 고급형태의 연립 등이 혼재하며 중·고등학교 및 근린생활 편익시설과 양재시민의 숲, 윤봉길 의사 기념관(근린공원)등이 200∼300m거리 인근에 소재하여 주위환경은 비교적 양호함. ③ 교통상황 3호선 지하철역과는 다소원거리(1.5km)이나 버스정류장이 인근에 소재하여 대중 교통수단은 편리한 편이고 정비된 도로로 인하여 제반차량 출입은 양호한 조건임. ④ 현황 및 이용상황 인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 건폐율 43%, 용적율 166%의 근린생활시설 및 사무실용 토지로 이용되고 있음. ⑤ 인접도로상태 본건 토지 서측으로 8m 아스팔트도로에 접하여 제반차량출입이 용이함. ⑥ 도시계획관계 및 공법상 제한상태 일반주거지역이며, 지구단위 계획구역 입안중인 토지임. ⑦ 기타참고사항 지구단위계획구역이 확정되면 건축신축시 그 높이를 5층 이상 건립할 수 없음. ⑧ 주차시설 본건 토지상에 자주식으로 약 7대 정도 주차 가능함.
① 구 조 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서 ② 사용승인 일자 : 1991년 11월 11일 (8년 경과) ③ 면적 및 이용상태 1 층 : 75.97㎡(약 23평) 점포(하나로 정보통신) 2 층 : 87.33㎡ (약 26.4평) 사무실 (사용중) 3 층 : 72.57㎡ (약 22평) 사무실(사용중) 4 층 : 57.81㎡ (약 17.5평) 사무실(사용중) 지층 : 133.85㎡ (약 40.5평) 간이주택(방1), 창고(전체공실 상태임) ④ 냉난방상태 : 전층 공히 냉난방시설이 없음. ⑤ 위생 및 기타설비 : 각층 화장실은 계단 옆에 소재하나, 도시가스 및 위생설비가 없음. ⑥ 종물 및 부합물 : 부합물인 옥탑이 소재하나(경매정보지 상의 제시외 10.5㎡) 옥상 올라가는 계단실로 별지장 없음. ⑦ 공부와의 차이 : 없음 ⑧ 임대관계 전 층 임대중인 것으로 조사되었으나, 본 건물은 주택임대차 보호법에 적용받지 못하는 건물임. ⑨ 기타 참고사항(우리 조 의견) 본 건물은 구조, 이용상태, 부근 배후지 고객의 양과 질 및 기타 임대수준 등으로 보아 임대수익은 저조할 것으로 사료되며, 소규모 회사의 사옥으로 활용하는 것이 바람직한 것으로 판단됨.
① 을구사항 1. 1995. 8. 28 근저당권 설정 최고액 96,000,000원(중소기업은행) 2. 1996. 6. 14 근저당권 설정 최고액 110,000,000원 (중고기업은행) 3. 1996. 12. 2 근저당권 설정 최고액 100,000,000원(중소기업은행) 4. 1997. 7. 21 근저당권 설정 최고액 120,000,000원(중소기업은행) 4-1 1999. 6. 9 4번 근저당권 일부이전 변제액 110,000,000원(신용보증기금) ② 갑구사항 1. 1999. 5. 6 압 류 권리자 구(서초세무서) 2. 1999. 5. 10 가압류 신용보증기금(100,000,000원) 3. 1999. 5. 18 가압류 박 상 철 (16,500,000원) 4. 1999. 6. 4 임의경매선철 중소기업은행 5. 1999. 7. 15 가압류 서울보증보험(주)(42,900,000원) 6. 1999. 11. 29 압 류 서울특별시 마포구 7. 2000. 2. 2 압 류 서초구청 8. 2000. 2. 26 가압류 신용보증기금(50,000,000원) ③ 내역분석 위 ①을구 사항, ②갑구 사항은 낙찰 후 모두 말소될 것임.(소제주의) 나.임대차 내역 ① 본 건물에는 다음과 같이 임대차가 조사되었음. 1층 하나로 통신 보증금 16,500,000원 점유사용중 2층 건 설 회 사 보증금 35,000,000원 점유사용중 3층 건 설 회 사 보증금 30,000,000원 점유사용중 4층 건 설 회 사 보증금 10,000,000원 폐문부재 ② 위 임대차는 주택임대차 보호법에서 보호를 받지 못하는 임대차이므로 임차인은 대항력이 없음.
나. 최저가격 329,421,520원 다. 현재시가 435,000,000원 (토지 267,000,000원 건물 168,000,000원) ① 본건 토지의 시가는 @5,000,000원/평(호가 6백 만원) 건물의 시가는 @1,300,000원/평(호가 150만원)으로 조사되어 조사된 금액으로 시가를 산정하면, 토 지 5,000,000원 X 53.4평 = 267,000,000원 건 물 1,300,000원 X 129.3평 = 168,090,000원 p; 합 계 435,090,000원 (부동산의 가격이 '99년도 감정당시보다 다소 상승된 상태임.) ② 2000년도 개별공시지가 금액(토지) 토 지 1,450,000원 X 176.5㎡ = 255,925,000원 라. 낙찰율 검토 본 부동산과 유사한 부동산의 낙찰가율을 조사한 결과 68.18%로 조사되었음. (조사근거 : 서초구 소재 근린생활시설 2000년 1월 ∼ 8월까지의 평균 낙찰가율 기준.) 마. 응찰가격 검토 1안 : 최초법사가격 (감정가격)기준 낙찰가율 적용 411,776,900 X 0.6818 = 280,749,000원 2안 : 시가대비 낙찰가율 적용 435,000,000원 X 0.6818 = 296,583,000원 ※ 위 낙착가율은 평균지수이므로 물건 특성별로 조정하여야 함. 3안 : 본 부동산의 대·내외적 요인으로 보아 시가의 약 81%선으로 예상됨. ※ 435,000,000원 X 0.81 = 352,350,000원 수준이 적정한 것으로 사료됨. 바. 최종응찰 금액은 귀하가 결정하시기 바랍니다.
나. 입찰보증금 35,235,000원 (입찰당일에 필요함) 다. 잔 금 317,115,000원 (입찰후 1개월) (준비가 되지 않았으면 다음 입찰일 전일까지 (2개월 후) 이자를 포함하여 납부하여도 됨.) 라. 등기비용 22,902,750원(경락가액의 6.5%) ① 취 득 세 7,047,000원 ② 농 특 세 704,700원 ③ 등 록 세 10,570,500원 ④ 교 육 세 2,114,100원 ⑤ 주택채권의 할인 및 법무사 비용 2,466,450원 대상부동산은 수익성이나, 매도 차익을 목적으로 응찰하는 것이 아니라 강남에서 3억원대의 사옥을 마련할 목적으로 응찰하며, 이는 향후 3억대의 유사한 사옥용 부동산이 없을 것으로 사료되는 바, 시세보다 약 20%정도 저렴한 가격으로 취득함이 좋을 것으로 생각됨. Ⅳ. 結語우리조가 제출한 보고서에는 당초 우리조의 분임 토의시 검토하기로 한 ①대상토지의 최유효 사용여부, ②수익성 분석을 통한 수익가격 도출, ③대상건물을 Renovation하였을 경우의 수요 내지 수익성 등이 시간관계상 부득이 간과되었음이 아쉬웠으나, 우리 협회 주관으로 실시된 부동산경매 컨설턴트 최고전문가 과정을 이수함으로써 부동산 최고전문가로서 소흘했던 부분에 대한 소양 및 지식을 습득케 할 기회와 동기를 제공해 준 협회 관계자 및 강사님께, 컨설팅 보고서 작성에 합심 협력하여 우리 조에게 최우수조의 영예를 안겨준 우리 조원의 합심된 노고, 특히 궂은 일을 마다 않고 솔선수범하신 제일법인의 송영석 감정평가사와 이용화 부장께 감사드리며, 대·내외 여건이 역동적으로 변화하는 무한경쟁의 21세기 정보화 시대에 낙후되지 않기 위해서 우리 감정평가사도 부동산에 관한 최고의 전문자격자라고 교만하며 단순히 감정평가 업무에만 집착하여 도도히 흐르는 시대의 흐름 및 변화의 욕구에 역행함으로써, 우리 스스로 시장에서의 신뢰와 자생력을 잃지 말고 부동산 주변 관련 학문 기타 실무업무 즉, 토지이용개발·자투리 땅을 이용한 부동산 가치 증진방안·개발 및 사업 타당성 분석·경매의 방법에 의거 적정한 가격으로 구입한 수익용 부동산에 대한 Renovation을 통한 수익성 극대화 등의 부동산 이용·개발업무에 대한 전문지식과 폭넓은 교우 및 충분한 경험을 점진적으로 축적하여 우리 스스로 업무 영역을 넓혀 감으로써 사회(시장)로 하여금 우리의 존재를 인식케 하고 인식해야 할 시대에 살고 있는 것 같다. 우리가 헛되게 지낸 것은 과거의 시간 뿐, 내일의 시간은 아직 쓰이고 있지 않기 때문에...
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