먼저 소개하는 ‘철거 예정 건물의 감정평가에 관한 연구’는 향후 분쟁에서 이미 철거된 건물이라고 하더라도 이에 대한 감정평가에 관한 수요는 늘어날 것으로 보이며, 본 연구를 통해 실무적으로 고민해 볼 수 있는 부분이 더욱 활발하게 논의될 것으로 보입니다. 다음으로 소개할 ‘재건축부담금 개시시점 주택가액의 합리적 조정방안 연구 - 공시가격 현실화율 반영 위한 실거래가격 적용기준 중심으로’는 재건축부담금의 본격적인 부과ㆍ징수에 따른 제도적 보완으로 최근 도입된 조정 개시시점 주택가액을 위한 실거래가격 적용기준의 실무적용 가능성을 검토한 것에 그 의의가 있으며, 원활한 실무적용을 위한 제도 개선의 자료로 활용될 수 있을 것으로 보입니다.

더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은 한국부동산학회(www.reacademy.org)와 한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.

◉ 최근 보상평가 이외의 분야에서 철거 예정인 건물에 대한 감정평가에 관하여 관심이 높아지고 있으며, 이미 철거된 건물에 관하여 소급하여 감정평가를 하는 실무상 사례가 늘어나고 있다. 그러나 일반 거래목적의 시가참고용으로 철거 예정인 건물의 감정평가 수행 시 「감정평가에 관한 규칙(이하 “감칙”)」 및 「감정평가 실무기준」에 명확한 감정평가방법을 명시하고 있지 않아 실무적으로 논란의 여지가 있을 뿐만 아니라 그동안 소송 등 분쟁에서 건물의 가격에 대하여 다투는 경우가 많이 있었다.

◉ 이와 같이 철거가 예정되었다는 사정을 어떻게 건물의 감정평가에 반영할지에 관하여는 아직 다양한 논의가 이루어지지 않은 상황이다. 이에 본 논문은 「감칙」과 「감정평가 실무기준」을 준수하는 범위 내에서 감정평가실무상 철거 예정인 건물의 감정평가방법에 관한 근거와 결론을 도출하는 것을 목적으로 한다.

◉ 감정평가실무상 철거 예정인 건물의 경우 그 평가 목적에 따라 다양한 의미를 가지므로, 실무상 다양한 방법으로 처리하는 것으로 보인다. 다양한 분쟁 상황에서 이미 철거가 된 건물이나 향후 철거가 예정된 건물을 감정평가하는 것은 다양한 요소를 고려해야 한다는 점에서 복잡한 작업이다. 철거 예정인 건물에 관하여는 부동산의 가치 다원론적 시각에서 자신에게 유리하게 해석하게 되면 여러 가지의 감정평가액이 도출될 수 있어 주의가 필요하다. 그러므로 이해관계자의 관점에서 형성되는 가격의 상한과 하한 사이에서 합리적으로 감정평가하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.

◉ 본 논문에서는 철거예정건물의 감정평가방법 적용 시 고려사항과 시사점을 다음과 같이 제시하였다.

첫째, 철거 예정인 건물의 경우 거래사례비교법이나 수익환원법은 그 적용상 한계가 분명하므로 적절한 방법이 아니라고 볼 수 있다.

둘째, 철거 예정인 건물은 원가법으로 평가하는 것이 가장 적절하다. 다만, 감가수정의 경우 철거 예정이라는 사정을 어떠한 감가요인을 통하여 어떠한 감가수정 방법을 통하여 반영하는지가 문제가 된다. 결과적으로 철거 예정인 건물의 경우 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 모두 고려하여 감가수정을 해야 하는 것으로 보인다.

셋째, 이미 철거된 건물이라고 하더라도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 철거가 예정된 시점으로 소급하여 감정평가를 할 수 있다. 이처럼 철거된 건물의 경우에도 철거 예정인 상태의 건물을 소급평가하는 것은 충분히 합리성을 인정받고 있다는 점에서 신뢰성을 가진다고 볼 수 있다.

◉ 재산권에 대한 침해 논란이 여전한 가운데 재건축부담금 제도의 안정적인 제도 운영을 위해서는 미실현 초과이익의 구체적인 산정방법에 대한 제시가 중요하다. 또한 재건축부담금제도가 법률 제정 이후 오랜 기간 적용 면제 및 헌법소원 등으로 인하여 원활하게 시행되지 못한 만큼 새로 도입된 「재건축이익환수법 시행령」 및 「재건축초과이익 환수업무처리지침」의 실거래가격 적용 세부 기준의 실제 적용 가능성 및 합리성에 대하여 검토가 필요한 시점이다.

◉ 이에 본 논문은 재건축부담금 부과 예상단지에 대하여 실거래가격 기준을 적용한 사례분석을 실시하여 예상되는 문제점을 파악하고, 재건축부담금 산정을 위하여 일관되고 안정적인 실거래가격 적용기준을 모색함으로써 개시시점 주택가격의 합리적인 조정방안을 제시하는 것에 목적이 있다.

◉ 본 연구에서는 실거래가격의 적용에 영향을 주는 공동주택의 세대 규모와 실거래량 관계를 살펴보기 위하여 사업이 진행 중인 서울시 재건축단지 전체와 재건축 연한에 도달한 노후 공동주택단지에 대하여 표본을 선정하여 2006년부터 2020년까지 연간 실거래량 및 그 변화 추이를 분석하였다.

◉ 본 논문에서는 개정 법령에 따른 주택가액 산정을 위한 실거래가격 적용 기준의 실무적인 적용 가능성을 검토하였으며, 연구 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.

첫째, 조정 개시시점 주택가격 산정을 위한 개시시점의 실거래가격 적용기준은 부과대상단지, 인근유사단지 및 감정평가로 사례단지에 따라 그 충족 여부가 다양하게 나타났다.

둘째, 종료시점 실거래가격 적용기준은 결정·부과 시 부과대상단지, 예정액 산정 시 인근유사단지의 자료를 활용하면 된다. 이는 결정·부과 시에는 대상단지의 거래가격 정보가 충분하고, 예정액 산정 시에는 대상단지의 거래가격 정보가 없기 때문이다.

셋째, 인근 유사단지의 실거래가격 적용을 위하여 ‘유사성’에 대한 판단기준이 필요하다. 이는 위치 유사성, 정비사업 유사성 또는 규모 유사성에 대한 자의적인 해석이 개입될 여지가 크기 때문이다.

◉ 이와 같은 연구결과를 바탕으로 조정 개시시점 주택가액 산정의 원활한 실무 적용을 위하여 우선적으로 「재건축이익환수법 시행령」 제6조제2항의 신고건수 월평균 1건의 요건에 대한 유연한 적용이 필요할 것으로 판단된다. 또한 실거래가격 적용을 위한 대상단지부터 감정평가에 이르는 단계적인 기준적용방식은 안정적인 실거래가격 적용을 위한 방법론적 의미가 있는 것으로 보인다.