감정평가사는 손상 검사를 통해 기업이 코로나 바이러스가 부동산 자산에 미치는 영향을 이해하도록 도울 수 있다

코로나 바이러스 팬데믹은 경제의 많은 부문에 걸쳐 기업에게 주요한 도전과 불확실성을 야기했다. 일부 기업(특히 온라인 소매 및 유통 관련 기업)은 좋은 결과를 얻었지만, 어떤 기업들은 정상적인 운영에 있어서 상당한 어려움을 경험했다. 팬데믹은 부동산 가치에도 타격을 주고 있다. 부동산 가치 하락세가 당장의 우려는 아닐지 모르지만, 기관이 진행하는 재무보고 절차에서 가치 하락 이슈는 더욱 중요해질 것으로 예상된다. 일반회계원칙에 근거한 재무제표를 보유한 미국 기업들은 회계기준위원회가 발표하고, 손상자산 문제를 다루는 기준인 ASC 360(회계기준코드 360)을 준수해야 하기 때문이다. 이는 부동산 공정가치를 포함하는 보유자산의 가치가 대차대조표에 보고된 순장부가치 이하로 떨어질 수도 있다는 것을 시사한다.

앞으로 수개월 동안 많은 기업이 재무보고 의무를 충족하기 위한 ASC 360(회계기준코드 360) 검사를 수행해야 한다. 이 과정을 통해 부동산 감정평가사들이 기업과 협력하여 관련된 손상을 측정하는 데 도움이 되는 검사를 실시하는 기회를 제공할 것이다.

감정평가사는 코로나 바이러스가 기업 운영 및 부동산에 미치는 영향, 장기보유자산 손상의 재무보고적 영향, GAAP(Generally accepted accounting principles; 일반회계원칙) 기반 손상 검사를 시행하는 기업을 지원할 수 있는 새로운 기회, 기업과 감정평가사가 공동 작업을 보장하기 위해 지금 취할 수 있는 조치를 고려해야 한다.

코로나 바이러스가 기업과 부동산에 미치는 영향

코로나 바이러스는 전 세계 기업에 계속 영향을 미치고 있다. 소매상, 호텔, 영화관, 라이브 엔터테인먼트 공간, 식당, 술집과 같은 일부 상점들은 그들의 수입에 심각한 하락을 경험했다. 많은 기업이 문을 닫거나 제한적으로 운영되는 반면 다른 기업은 운영을 유지하고 변화하는 보건 및 안전 지침을 충족하기 위해 노력하고 있다.

온라인 쇼핑과 디지털 채널의 사용 증가와 같이 대유행으로 인한 소비자 행동의 급격한 변화도 많은 기업에 영향을 미치고 있다. 일부 기업들은 이러한 변화가 소비자 트렌드에서 영구적일지 여부와 결과적으로 오프라인 거래의 축소를 고려해야 하는지에 대해 의문을 갖기 시작하였다. 심지어 피해가 덜한 업종에 속한 기업들도 운영 방식을 급격히 변화시켰다. 많은 수의 직원들이 원격 근무를 계속하고 있어 사무실 건물과 기업 캠퍼스가 거의 비어 있다. 많은 기업이 영구적인 원격 작업 모델을 수용하고 사무실 공간 요구사항을 고민하고 있다. 이러한 추세는 특정 부동산 자산의 가치 하락에 영향을 주고 있어 많은 부동산 투자자와 기업 소유주들은 이에 대해 장기적인 관점에서 우려하고 있다.

손상 재무보고의 영향

코로나 바이러스가 부동산 가치에 미치는 중장기적 영향은 우려할 수 있지만, 부동산 자산을 보유한 기업들이 재무보고 과정에서 장기보유자산 손상을 아직 결정하지 않았다면, 이는 곧 해결해야 할 과제가 될 것이다.

부동산 자산은 기업 보유자산의 일부로서 장부가액을 회수할 수 없을 때 손상된 것으로 본다. 부동산 손상은 경제 상황의 변화나 운영 상황의 주요 변동과 같은 다양한 요인의 결과일 수 있다.기업이 촉발사건이나 상황 변동에 따른 손상차손을 재무제표에 보고하기 위해서는 장기보유자산의 장부가액이 회수 불능한지를 판단해야 하며, 만약 그렇다면 그에 근거한 보유자산의 공정가치를 결정해야 한다.

민간 및 공공을 막론하고 이들이 2020년 재무제표를 준비하기 시작하면서 코로나 바이러스를 장기보유자산 손상의 촉발사건으로 간주한다면, 관련 손상에 대한 평가가 필요할 것으로 예상된다. 기업이 손상을 판단하기 위해 반드시 독립된 감정평가사와 협력할 필요는 없지만, 그렇게 하는 것은 결과에 신뢰성을 더하고 기업 이해당사자나 투자자들이 가지고 있는 우려를 완화하는 데 도움이 될 수 있다. 독립된 감정평가사는 또한 코로나 바이러스와 관련된 다른 문제를 관리하느라 바쁜 기업들에게 귀중한 자원이 될 수 있다. 현재 많은 감정평가사가 대출기관, 변호사, 부동산 소유자, 브로커 및 기타 이해관계자와 함께 일하고 있지만 재무보고를 위한 평가에 집중하는 사람은 거의 없다. 이에 포스트 코로나 시대에 사업 성장을 기대하는 감정평가사들이라면, 이 틈새 속에서 중요한 기회를 찾을 수 있을 것이다.

부동산 손상 검사 준비

현재 감정평가사와 부동산 자산을 보유한 기업이 코로나 바이러스 관련 손상을 평가하고 판단할 수 있는 여러 단계가 있다. 우선 감정평가사와 기업은 결과가 ASC 360(회계기준코드 360)을 준수하는지 확인하기 위해 손상 검사에서 부동산 전문가의 중요한 역할을 충분히 이해할 필요가 있다. ASC 360-10-35(회계기준코드 360-10-35)는 보고목적으로 부동산 자산 손상검사가 필요한지와 필요한 검사를 수행하는 방법에 대한 지침을 제공한다. 그 지침은 다음을 포함한다.

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  촉발사건이 발생했는지를 확인한다. 이 기준에서 “장기보유자산은 사건이나 상황 변동이 장부가액을 회수할 수 없다는 것을 나타낼 때마다 회수 가능성을 검사한다”고 기술하고 있다. 이 기준은 장기보유자산이 사용되는 정도 또는 방식에 있어 유의적인 불리한 변화, 또는 장기보유자산의 시장 가격의 현저한 하락과 같은 촉발사건 몇 가지를 제공한다.

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  잠재적 손상을 나타내는 촉발사건이 발생한 경우 회수 가능성 검사를 수행해야 한다. 이는 기업이 부동산 자산으로부터 받을 것으로 예상되는 미래순현금흐름(최종 처분과 관련된 현금흐름 포함)과 자산의 장부금액을 회사의 대차대조표상 금액과 비교하는 것을 포함한다. 자산의 기대되는 미래현금흐름이 장부금액보다 낮으면 손상이 발생한 것으로 보고, 가치 하락은 회수할 수 없는 것으로 본다.

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  손상차손을 측정한다. 이 과정에서 자산의 공정가치를 자산의 장부가액과 비교하여 결정하도록 요구한다. 보고 목적상 장부가액이 자산의 공정가치를 초과하는 금액은 당해 연도의 영업 이익의 손상차손으로 인식하여야 한다. 후속 보고 연도에 기업은 손상 검사에 의해 결정된 공정가치에 기초하여 자산을 감가 상각할 필요가 있을 것이다. 이러한 단계는 간단해 보이지만, 각각의 단계를 거치는 것은 복잡한 과정이기 때문에 기업이 감정평가사와 함께 검사를 완료하는 것이 더 효율적일 수 있다.

감정평가사가 제공할 수 있는 가치

감정평가사가 손상 보고 절차에 유의미한 가치를 더할 수 있는 두 가지 주요 분야는 기업의 장기보유자산에 대한 최초 손상 및 회수 가능성 검사 수행과 손상차손 결정이다.

또 감정평가사는 손상검사 절차와 코로나 바이러스가 부동산 자산에 미칠 수 있는 영향에 대한 정보와 통찰력을 확인할 수 있는데, 이는 지난 4월 감정평가 및 코로나 바이러스의 영향과 관련된 심층 웨비나에 포함되어 있다(www.appraisalinstitute.org/videos/에서 확인 가능). 감정평가사는 부동산 손상 보고와 관련된 요구사항에 대한 가장 최신의 정보와 손상검사를 수행할 때 반드시 준수해야 하는 정확한 기준을 FASB(www.fasb.org)를 통해 확인해야 한다.

코로나 바이러스 시대에 앞서 나가기 위해 지금 행동하자

기업들이 곧 2020년 재무 보고서를 준비할 것이므로, 이에 미리 대비해야 한다. GAAP(일반회계원칙)을 준수하지 않을 경우, 상당한 과징금이 부과되는 등 중대한 결과를 초래할 수 있고, 또 보고 과정에서 오류와 누락이 발생한 기업은 대출기관, 투자자 및 기타 이해관계자들의 신뢰를 빠르게 상실할 수 있으며, 이는 장기적인 성공을 위태롭게 할 수 있다. 지금은 감정평가사와 부동산 자산을 보유한 기업이 재무보고 활동에 더욱 긴밀히 협력할 때이다.