「소규모주택정비법」 제49조제4항에 따르면 “공공임대주택의 인수가격은 해당 임대주택의 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액을 기초로 산정하되, 사업여건 등을 고려하여 사업시행자와 인수자 간 협의로써 조정할 수 있다”고 규정되어 있습니다.

여기서 해당공공임대주택의 부속토지 평가기준에는 갑설과 을설이 있습니다. 어떤 기준을 따라야 하나요? 대상 사업구역이 다세대주택, 연립주택이 소재하는 구분건물인 경우 갑설에 따라 감정평가할 때 토지, 건물가격 비율 배분을 어떤 기준에 따라야 하나요? 조합사업비 중 토지에 귀속되는 비용을 포함해야 하나요?

「소규모주택정비법」 제49조제4항에 따르면 임대주택의 인수가격은 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액을 기초로 산정하되, 사업여건 등을 고려하여 사업시행자와 인수자 간 협의로써 조정할 수 있으며, 같은 법 시행령 제41조에 따르면 임대주택의 인수가격 산정을 위한 건축비의 산정 및 부속토지의 가격 등에 관하여는 제33조를 준용합니다.

시행령 제33조에서는 공공지원민간임대주택 인수절차 및 가격 등을 규정하고 있는데, 제1항에 따르면 공공지원민간임대주택의 인수가격은 해당 임대주택의 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 건축비와 부속토지의 가격은 법 제26조에 따른 심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 감정평가법인등 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치로 합니다.

이때 부속토지의 가격산정기준에 대하여 소규모주택정비법에서는 별도의 규정이 없으므로 대상 토지의 성격 및 사실관계, 감정평가 원칙 등을 고려하여 감정평가해야 합니다. 먼저, 해당 부속토지의 감정평가액은 건축비와 함께 임대주택의 인수가격을 구성하는 항목이므로 “부속토지”는 임대주택의 대지권을 의미한다고 봅니다.

「소규모주택정비법」 제49조제1항에서는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 ⅰ)공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택비율이 20% 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우, ⅱ)공공임대주택을 임대주택 비율이 10% 이상 20% 미만이 되도록 건설하는 경우 완화된 용적률을 적용받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 중 공공지원민간임대주택은 「민간임대주택법」 제2조제4호제마목 및 같은 법 시행규칙 제1조의2 제2호에 따라 민간임대주택법의 적용 대상이므로 소규모주택정비법에서 별도로 정한 사항이 없는 경우 민간임대주택법에 따를 것입니다. 민간임대주택법 제21조의2제1항에서는 승인권자 등이 임대사업자의 사업계획승인 또는 건축허가 신청 당시 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공공지원민간임대주택을 건설하는 사업에 대하여 완화용적률을 적용하는 경우 명할 수 있는 조치를 열거하고 있습니다.

그중 제2호에서는 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50% 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 주택의 부속토지에 해당하는 가격을 시도지사에게 현금으로 납부해야 하며, 토지의 가격은 사업계획승인 또는 건축허가 신청 당시 표준지공시지가를 기준으로 감정평가법인등이 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 “완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50% 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 주택”은 건립예정인 임대주택을 의미하는 것이므로 위 규정은 임대주택의 부속토지를 사업 시행으로 조성이 완료된 대지로 보고 표준지공시지가를 적용하여 산정하도록 하는 것으로 사료됩니다.

위에서 검토한 바와 같이 민간임대주택법 제21조의2제1항에서는 특정한 경우의 공공지원민간임대주택에 대하여 시·도지사에게 납부하는 부속토지가격의 감정평가기준을 제시하고 있으므로 이와 동일 또는 유사한 주택을 대상으로 하는 소규모주택법 제49조제4항의 부속토지의 감정평가는 민간임대주택법 제21조의2제1항제2호를 준용한 사업 시행으로 조성 완료된 상태를 기준으로 감정평가하는 것이 타당할 것으로 보여집니다.

또한, 2019.10.22. 대통령령 제30151호로 일부개정되기 전 소규모주택정비법 시행령에서는 임대주택 인수가격 결정은 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 이 경우 건축비 및 부속토지의 가격에 가산할 항목은 인수자가 조합과 협의하여 정할 수 있다고 규정하고 있었으나, 개정 후 시행령에서는 가산할 항목에 대한 규정이 삭제되어 있습니다. 이때 가산항목은 통상적으로 임대주택 조성에 소요되는 비용항목으로 추정되며, 이를 별도 항목으로 추가하지 않는다면 건축비 또는 부속토지 가격에 가산항목에 대한 비용이 포함되어 있어야 할 것입니다. 따라서 부속토지의 감정평가액은 해당 사업이 조성된 상태를 상정하여 산출되어야 할 것으로 사료됩니다.

위의 사항을 종합하여 참작한 결과, 해당 공공임대주택의 부속토지 평가는 사업시행에 따라 조성된 상태를 기준으로 표준지공시지가를 적용하여 감정평가함이 타당(을설)할 것으로 판단되며 「감정평가에 관한 규칙」 제12조제2항에 따라 다른 방식으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토할 수 있을 것으로 사료됩니다.

을설에 따라 감정평가하는 경우 조합 사업비 중 토지에 귀속되는 비용을 포함해야 하나요?

원가방식을 통하여 시산가액을 산출하는 경우 조합사업비 중 토지에 귀속되는 비용을 포함하여야 할 것입니다. 다만, 소규모주택정비법 시행령 제41조제4항 및 제33조에서 부속토지의 가격은 심의결과를 통지받은 날을 기준으로 한다고 규정하고 있어 기준시점은 해당일이 될 것이며, 「감정평가에 관한 규칙」에서는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황을 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고 있으므로 위 조항이 단지 감정평가의 기준시점만을 규율하는 것인지 여부는 별도의 유권해석 사항으로 사료됩니다.

주거용 오피스텔을 감정평가할 때 감정평가액에 부가세가 포함되나요?

「부가가치세법」 제29조(과세표준) 제1항 및 제9항에 따르면 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 하며, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 합니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 [별지 제1호 서식] 중 유의사항 5번에 따르면 거래대상의 종류가 공급계약(분양) 또는 전매계약(분양권, 입주권)인 경우를 제외하고는 부가가치세를 제외한 금액을 적도록 되어 있으므로 합법적으로 신고한 실거래가격은 부가가치세를 제외한 가격이 될 것이며 이에 대해 별다른 보정 없이 산출한 감정평가액은 부가가치세가 포함되지 않은 가격일 것으로 판단됩니다. 만약 포착된 거래사례가 부가가치세가 포함된 금액으로 거래된 것으로 파악된 경우에도 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」에 따라 합법적으로 신고하는 경우 부가가치세를 제외하고 신고하는 것이 적정할 것입니다.