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◈ 부동산의 금융화에 즈음하여 安藝哲郞 ｜ 일본부동산감정협회 회장 지난 호에 이어 2001년 4월 20일 일본 동경에서 개최되었던 제2차 한일감정평가협력회의 일본측 기조연설문(강연자 : 安藝哲郞/일본부동산감정협회 회장)을 게재한다. Ⅰ. 머리말
「일한감정평가협력회의」는 한국감정평가협회 여러분들의 지극한 노력에 의해 1999년 7월 서울에서 처음으로 개최되었습니다. 그때, 한국감정평가협회의 여러분들에게 대단히 많은 신세를 지게 되었던 것을 이 자리를 빌어 다시 한번 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 그리고, 오늘 이곳 도쿄에서 송(宋)회장님을 비롯하여 한국감정평가협회 여러분들을 맞이할 수 있게 된 것에 대해서는 정말 기쁘게 생각합니다. 또한, 이러한 강연의 기회를 부여받게 된 것은 대단히 명예스러운 일이라고 생각합니다. 오늘, 분과회의에서는 부동산감정에 관련한 전문적인 토론이 예정이 되어 있으므로 일본 부동산회사의 경영자의 입장에서, 일본경제의 현상과 부동산업계를 둘러싼 환경변화, 그리고, 부동산감정업에 기대되고 있는 그 역할에 대해서 말씀을 드리기로 하겠습니다. Ⅱ.일본의 경제정세와 부동산 시장동향
현재, 일본경제는 장기에 걸친 저미에서 탈피하지 못하고 있는 상황에 빠져 있습니다만 완만한 경기회복을 보이고 있었습니다. 수 차례에 걸친 정부의 경제대책효과도 나타나 1999년을 바닥으로 상향하기 시작한 일본경제는 개인소비는 늘어나지 않는 반면, IT붐으로 인한 민간 설비투자가 증가하고 구조개혁의 추진효과에 의한 기업수익도 회복되어, 민간수주 주도의 경기 회복이 기대되고 있습니다. 민간 설비투자는 2000년10월∼12월에 6.8%의 성장을 기록하였고, 정부는 2000년도 GDP 1.2% 실질성장을 내다보고 있기 때문에 거의 확실하게 달성될 전망입니다. 그러나, 2001년에 들어와서는 주가의 하락, 미국경제의 감속과 더불어 수출의 둔화 등 경기후퇴에 대한 염려를 높이는 자료가 급속하게 증가되고 있습니다. 특히 경기회복의 견인차로 기대되고 있는 민간 설비투자의 장래도 불투명해지고 있습니다. 일본은행이 발표한 금년 3월의 기업단기경제관측조사, 이른바 「기업단관」에서는 (이것은 기업의 현황을 나타내는 가장 대표적인 통계입니다만) 대기업제조업의 업황 판단지수가 2년 3개월만에 악화로 바뀌었습니다. 2001년도의 설비투자 계획도 대기업에서는 작년대비 ▲4.7%로 되어 있어, 경기의 정체감이 더욱 넓어지고 있다는 것을 뒷받침해주고 있습니다. 이상과 같이, 일본경제는 현재 대단히 미묘한 단계를 맞이하고 있습니다. 정부는 2001년도의 실질 GDP에 대해서 1.7%의 성장이 엿보인다고 연말에 발표하였습니다만, 금년 3월의 월례경제 보고 중에서 「경기의 개선이 제자리걸음을 보이고 있다」라는 견해를 밝히고, 현황판단을 하향수정 하고 있습니다. 금년도의 경제성장 목표 달성은 벌써부터 어려운 것으로 예측되고 있습니다. 경기 후퇴감이 짙어지고 있는 속에서, 일본은행은 금융의 수량적 완화정책으로 방침 전환을 하였습니다만 위기감이 불식되어 지지는 않았습니다. 그리하여, 금년 4월에 들어와서 정부는 새로운 긴급 경제대책을 발표하였습니다. 그 내용은 불량채권 처리의 기한부 실시, 「은행 보유주식 취득기구」의 창설, 도시재생, 토지 유동화를 위한 「도시재생본부」설치 등 지극히 중요한 과제를 내걸고 있으므로 착실한 실행을 기대하는 바입니다. 작년까지의 미국경제의 활황 및 IT 붐 등의 순풍을 받으면서도, 민간수주가 부상하지 못한 것은 일본경제에 있어서의 구조적 문제가 해결되지 않았기 때문입니다. 일본경제가 부활하기 위해서는 근본적인 불량채권 처리를 추진시키고, 토지의 유동화를 촉진시켜, 자산 디플레이션을 해소시키지 않으면 안 되는 것입니다. 2. 부동산 시장동향 다음은 현재의 일본의 부동산 시장에 대해서 말씀을 드리고자 생각합니다. 현재 지가는 10년 연속으로 하락하고 있고, 지가의 바닥을 확인할 수도 없는 상황입니다. 2년 전 서울에서「일본의 지가는 8년간이나 하락이 계속되고 있다」라고 말씀드린 기억이 있습니다만, 그 당시와 비교해 상황은 전혀 호전되지 않고 있습니다. 지난달에는 우리 부동산 감정사가 조사를 담당했었던 공시가격의 발표가 있었습니다. 그 결과에 의하면 50%정도의 하락율이 축소화의 경향을 엿보이고는 있으나, 한편으로는 양극화가 더욱 진행되고 있음을 뒷받침하는 결과였습니다. 지역별로 보면, 도쿄권에서는 주택지의 하락율이 축소되고 도심부에서는 10년만에 상승되어진 지역도 있었습니다. 상업지도 대부분 지역에서 하락율이 축소되었고 상승과 변동없는 지역이 작년보다는 증가되어 있습니다. 한편으로는 오사카권에서는 전반적으로 하락율이 확대되고 있습니다. 그외 지방권에서도 하락이 계속되고 있어 지역경제의 정체가 지반침하를 일으키고 있음을 지가에서도 엿볼 수 있습니다. 경기회복의 스피드와 주택수요의 차이점이 지역단위로 지가에도 반영되어진 결과로 나타났습니다. 주택사업에서도 양극화가 일어나고 있습니다. 주택의 도심회귀가 진행되고 있는 가운데, 도심을 중심으로 한 맨션판매는 호조이지만, 교외의 단독주택은 고전하고 있습니다. 수도권의 맨션 시장에서는 1994년 이후 대량공급이 계속되고 있어, 대단한 호조를 유지하여 왔습니다. 주택가격의 하락의 배경에는 경기대책으로서 도입된 대형의 주택세 감면과 저금리의 도움도 있어, 주택을 쉽게 구입할 수 있는 환경이 정비되었기 때문입니다. 주택을 처음 취득하는 30대 세대를 주된 타겟으로써 작년에는 9만6000호가 공급되어 과거의 최고를 갱신하는 기세입니다. 도심 회귀가 진행 되고있는 한편, 교외의 단독주택은 고전하고 있습니다. 단독주택의 주된 타겟인 40대 세대의 교체구매층은 자산 디플레이션의 영향으로 주택을 매각시키기 것도 곤란하며, 리스트럭처링으로 인한 고용불안이라는 문제도 안고 있기 때문입니다. 오피스시장에서도 양극화가 진행되고 있습니다. 외자계 기업이나 IT 관련기업의 수요가 활발한 도쿄 23구지역 에서는 작년에 급속하게 시황이 회복되었고 공실율도 3.8% 까지 개선되어지고 있으나, 오사카에서는 8.7%로 저조한 상태가 계속 되어지고 있습니다(양쪽 모두 12월 시점). 또한, 도쿄 23구 지역내에서도 이른바,「근, 신, 대」의 A 클래스 빌딩은 공실율 0.8%(12월 시점)로 거의 만실가동의 상태입니다만, 같은 도심에서도 지역에 따라서는 공실율이 2자리 단위의 지역도 있습니다. 이상과 같이 일본의 부동산 시장에 있어서는 여러 가지 측면의 양극화가 진행되고 있어 파행성이 높은 불안한 상황에 놓여 있습니다. Ⅲ. 기업경영의 환경변화와 부동산
다음은 부동산을 둘러 싸고있는 중요한 환경변화에 대해서 말씀드리고자 합니다. 그것은 기업경영을 둘러싸고 있는 환경의 변화이며, 부동산을 소유하는 것에 대한 기업경영자의 의식의 변화입니다. 버블경제가 붕괴하기 전의 기업경영은 양적 확대를 목표로 하고 있었습니다. 밸런스시트의 확대가 양성화되었고 그 결과 기업은 물집체질이 되었습니다. 또한, 일반 기업에서는 부동산 소유에 대한 인센티브가 존재하였습니다. 첫째, 부동산 소유는 감가상각자산으로서 절세효과가 기대 되었던 것, 둘째, 부동산 담보에 의한 자금조달 능력이 확대되어진 것, 셋째, 상승일로의 지가를 전제로 하여 부동산 소유자는 기업의 잉여자금으로서 유리한 자금운영의 수단이었던 것, 그러한 인센티브의 존재에 의해 기업은 적극적으로 부동산을 소유해 왔었으나, 현재 그러한 인센티브가 상실되고 있습니다. 그 위에 기업경영을 둘러싼 환경은 최근 수년간에 크게 변화하고 있습니다. 금융기관의 융자자세의 변화는 기업경영의 전환에 큰 영향을 미치게 되었습니다. 경기 저미가 장기화되고 있는 가운데, 기업은 구조개혁과 글로벌 스탠다드로의 대응에 쫓기고 있습니다. 현재의 기업경영에서는 재무체질의 개선, 즉 밸런스 시트의 슬림화가 요청되고 있으며, 경영지표로서도 ROA(총자산이익율)의 향상이 필수요건이 되었습니다. 그 결과 리스트럭처링을 추진하는 기업에 있어서는 자산압축이 명제로 되어 있는 것입니다. 그 때문에 금융기관이나 대기업을 중심으로, 최근 수년간에는 사택이나 그라운드 등 본업에서는 불필요한 부동산의 매각이 활발하게 이루어 졌습니다. 아울러 생산거점의 통폐합이나 해외이전에 의한 유휴공장의 처분도 증가하여, 그러한 것들이 우량한 맨션개발의 공급원으로 된 것이 맨션붐의 배경이기도 합니다. 그리고, 자산압축의 움직임에 박차를 걸고 있는 것은 1999년부터 시작되었던 기업의 회계제도 개혁입니다. 2000년 3월부터 연결회계제도가 도입되어 자회사를 이용한 손실의 이전이 무의미하게 되었습니다. 2001년 3월부터는 「판매용부동산의 강제평가감」이 의무화되어 자산가치 저감에 의한 손실처리를 차기로 미루는 것이 허용될 수 없게 되었습니다. 향후에 대해서도 2002년 3월부터「보합주식의 시가평가」가 예정되어지고 있고, 그 위에 「고정자산의 감손회계」의 도입도 현재 검토되고 있습니다. 「선택과 집중」이라는 본업회귀 지향이나 회계제도 개혁으로의 대응에 따라, 기업자산 압축의 움직임은 리스트럭처링을 위한 일시적인 것이 아니고, 당분간 계속될 것으로 생각할 수 있습니다. 따라서, 부동산을 풀어놓게 하는 압력은 계속 존재하게 되고, 부동산의 유동화 니즈는 한층 더 높아지고 있습니다. 그와 같은 상황에서, 새로운 부동산보유주체가 바람직해 지고 있습니다. 금융기관도 부동산융자에는 억제적인 자세를 강하게 하고있고, 부동산 소유에 대한 위험을 분산 시켜서 적정한 리턴을 제공하는 구조를 구축하여 자금을 불러들이는 것이 중요한 과제입니다. 2. 증권화의 진전과 부동산 투자시장의 개막 금년은 부동산펀드 상장시장의 개설로 부동산 투자시장이 본격적으로 시동되는 기념할만한 해가 될 것으로 크게 기대하고 있습니다. 이 부동산 증권화의 진전 배경에는 지금 말씀드린 자산압축의 움직임 등 부동산을 둘러싼 환경 변화가 있습니다. 증권화는 기업과 부동산의 관계가 크게 변하고 있는 가운데 필연적으로 발생한 것이라고 할 수 있습니다. 우리 나라에 있어서의 부동산의 증권화는 불량채권 처리대책의 일환으로서 논의를 하게되어 제도가 만들어졌습니다. 1998년에 특정자산유동화법(SPC법)의 시행, 2000년에는 SPC법과 투자신탁법의 개정으로 인한 부동산펀드의 해금과 단기간 사이에 인프라정비가 추진되었습니다. 현안이었던 세제에 대해서는 부동산펀드나 SPC가 부동산을 취득할 때에 발생하는 등록면허세와 부동산취득세에 관하여 일정한 요건을 만족시키는 경우에, 통상의 3분의 1까지 경감되어지는 것으로 결정되었습니다. 세제에 대해서는 부동산펀드나 SPC에 부동산을 양도하는 경우의 양도익과세의 연납 등 개선 해야할 항목이 남아 있습니다만, 일보전진이라고 말할 수 있는 상황입니다. 그리고, 금년 2월에는 도쿄증권거래소에서 부동산펀드의 상장기준이 공표 되어 머지않아 부동산펀드의 상장 제1호가 탄생될 전망입니다. 부동산증권화의 인프라정비가 진전되는 가운데 우리 감정사가 접한 과제는 감정평가에 있어서의 수익환원법의 도입입니다. 이른바「토지신화」가 붕괴되고 앞으로는 경기변동이나 수급균형, 그리고 이용가치에 의해 부동산 가격이 결정될 것입니다. 그 중에서도 수익용 부동산에서는 그 가치 판단에 있어서 수익성을 고려하여 평가하는 것이 정착되어져 왔습니다. 수익성이 높은 물건과 그렇지 않은 물건에서는 가령 같은 지역에 있다 하여도 가격이 크게 달라지는 것과 같이, 물건별의 수익성 차이가 부동산 가격에 직접 반영되어 지게될 것입니다. 결과적으로는 부동산가격의 양극화, 나아가서는 다극화가 진행되겠으나 부동산의 평가를 높이기 위해서는 최유효활용으로 수익을 최대화시키는 것이 중요합니다. 부동산의 증권화에 있어서도 안정된 수익의 확보와 가치의 최대화가 요청되어 집니다. 그렇게 하기 위한 기준으로서는 수익환원법에 의한 감정평가가 더욱더 강조되고 있습니다. 현재, 부동산의 증권화나 부동산 투자시장의 형성에 주목되고 있는 것은 현재의 경제구조개혁에 연결되어지는 기대가 크기 때문입니다. 단순한 부동산 관련의 비지니스 찬스를 넓혀주는 것뿐만 아니라, 일반기업에 있어서도 자금조달의 선택기가 넓어진다는 것으로 심각한 운용난에 시달리는 투자가에게는 부동산에 대한 합리적이고 효율적인 투자가 용이해 진다는 것입니다. 그리고 일본경제에 있어서는 부동산의 유동화를 촉진시키므로 불량채권의 처리에도 공헌한다는 기대도 있을 뿐 아니라, 나아가서는 직접금융이 확대되고, 금융시장의 효율화, 활성화가 촉진되는 등, 경제구조개혁에 직결되어 지는 것입니다. 부동산 증권화의 진전과 부동산 투자시장의 발전을 위한 과제도 많이 있습니다. 우선 정보개시를 지적할 수 있습니다. 부동산펀드에 대해서는 증권 발행시에는 유가증권발행 계획서를 개시하여, 정보개시가 상세히 이루어지도록 되어 있습니다만, 투자가에 대한 리스크와 리턴을 명확하게 제시해 나가는 것이 중요한 것입니다. 아울러 투자가의 판단을 돕기 위한 보완재료로서 앞으로 본격적인 부동산 인덱스의 정비가 급선무로 되어져 있습니다. 부동산에 관련한 각종정보, 가격과 임대료, 이율 등을 용도별, 지역별로 정비하여 투자가에게 제시할 수 있다면 투자판단이 쉬워질 것입니다. 부동산 인덱스의 정비는 업계 모두가 협력하여 해결해야할 과제입니다. 이러한 과제에 대해서는 부동산펀드시장의 창설이 하나의 계기가 되어 해결 되어갈 것으로 기대를 하고 있습니다. 감정평가도 한층 더 레벨 업 시켜, 부동산 투자시장의 발전에 기여해 나가지 않으면 안됩니다. 한국에 있어서도 금년「부동산투자회사법」이 시행될 예정이라고 알고 있습니다. 아마도, 일한 양국 서로가 목표하는 방향은 같은 것으로 알고 있습니다만, 이러한 부동산펀드 분야에 있어서도 감정평가가 한층 더 공헌될 수 있도록 함께 나아갈 것을 다짐합니다. Ⅳ. 감정평가의 새로운 역할
감정평가의 정도를 높이기 위해 기준을 책정하고, 연수회를 개최하여 새로운 기준의 보급을 꾀하고 있으며, 많은 부동산 감정사 여러분들이 동참하고 있습니다. 부동산증권화의 분야에서는 1998년에「불량채권담보부동산평가의 유의사항」을 작성, 1999년에 SPC법의 성립에 대응하여「SPC법에 관한 부동산 감정평가의 유의사항」작성, 2000년에는 투자신탁법의 개정에 대응하기 위하여 연수회를 개최하고 있습니다. SPC법이나 투자신탁법에서는 SPC나 부동산펀드가 부동산을 취득 할 때와 부동산의 신탁을 설정할 때는 부동산 감정사에 의한 감정평가를 기초로 한 조사가 의무화 되어있어서 감정평가의 역할이 중시되고 있습니다. 기업회계의 분야에서는「판매용부동산이 강제평가감」을 평정하는 경우의 유력한 수법으로서 감정평가가 높은 위치에 자리하고 있어, 이에 대응하기 위해 우리 협회에서는 연수회를 실시하였습니다. 현재, 도입이 검토되고 있는「고정자산의 감손회계」에 있어서도 마찬가지로 감정평가의 역할이 높은 위치에 자리 잡게될 것으로 예측하고 있습니다. 감정평가의 새로운 역할이 부여되어 활약의 범위가 확대 되고있는 가운데 감정평가 본연의 자세도 지적되고 있습니다. 부동산의 증권화에서는 감정평가가 일반투자가의 판단자료로서 활용되어 집니다. 기업회계에 관한 감정평가에서는 기업의 이해관계자의 거래에 참고가 되어질 것입니다. 이와 같이 감정평가의 결과가 의뢰자 이외의 복수의 이해관계인에게도 영향을 미치게 되었습니다. 따라서 그 감정평가에서는 현재 이상의 투명성, 설득력이 중요해질 것입니다. 또한, 기업의 법적 정리에 있어서의 자산평가도 민사재생법의 도입으로 인한 감정평가의 니즈가 증가하는 것으로도 생각할 수 있으나, 여기서도 복수의 채권자가 납득할 수 있는 감정평가이지 않으면 안됩니다. 이상과 같이 앞으로의 감정평가에는 accountability(설명책임)가 요구될 것으로 생각합니다. 물론 감정평가의 기술향상도 뒤따르지 않으면 안되겠지만, 우리들 감정사의 의식도 전환해 나갈 필요가 있다고 생각합니다. 경제활동의 글로벌화가 진행되고 있는 속에서, 기업이 그 활동의 필드를 넓히고 있습니다. 해외의 투자가나 시장을 의식 해야 되는 것을 피해갈 수 없는 시대가 오게 되었습니다. 사람, 물질, 돈이 국경을 넘어서 자유롭게 왕래하는 시대입니다. 부동산의 감정평가도 글로벌한 시야를 가지고 여러분들과 함께 더 많은 경험을 쌓아 나아갈 수 있을 것을 바라고 있습니다. Ⅴ. 맺음말
현재, 양국은 경제구조개혁이 한창 중에 있습니다. 한국에서는 김대중 대통령의 강력한 리더십 아래, 대담한 개혁에 임하여, 단기간에 큰 성과를 올리고 있다고 전해 듣고 있습니다. 버블붕괴의 아픔에서 아직 벗어나지 못하고, 구조조정의 지연이 지적되고 있는 일본에서는 배워야 하는 것도 많이 있는 것으로 생각하고 있습니다. 이러한 의미에서도 본회의는 대단히 의미 깊은 것이라고 인식하고 있습니다. 오늘의 회의는 일한 양 협회의 발전적이고 우호적인 관계의 수립과 적극적인 교류를 목표로 개최된 것이기도 합니다. 귀국과는 PPC를 비롯해, 많은 기회를 통하여 지속적인 교류를 해왔습니다. 신세기를 맞이한 금년, 오늘의 회의를 기회로 하여 귀국과 우리 나라와의 부동산감정업계에 있어서의 상호협력이 더욱 깊어져 아무쪼록 함께 비약해 나갈 수 있을 것을 기대 합니다. 끝으로 일본에 모여주신 여러분들의 더욱 큰 활약과 건승을 빌면서 인사말로 대신 하겠습니다.
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