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◈ 부동산업 발전 위한 과학적 투자시스템 구축 시급 이 진 철 | 한국주택신문 수도권 지역의 주택가격 오름세가 심상치 않다. 여름 비수기라는 말이 무색할 정도로 매매가격과 전세가격의 오름세가 지속되고 있는 것이다. 이러한 상승세를 타고 일부 수익형 부동산과 분양 아파트 현장에서는 청약행진이 줄을 잇는 등 부동산 투자열기가 무더운 여름날씨 만큼 식을 줄 모르고 있다. 하지만 이 같은 현상에 대해 부동산시장이 회복 수준을 넘어 과열양상으로 치닫는다는 지적도 있으며 일각에서는 거품논란도 제기되고 있다. 시장변화 따른 투자방향 제시 못해 주식시장의 지속적인 침체와 저금리 현상은 부동산시장에 많은 변화를 몰고 왔다. IMF 외환위기 이후 침체를 면치 못했던 부동산시장이 활기를 찾는 것은 물론이거니와 과거 시세차익 위주에서 활용을 통한 수익성 부동산으로 투자패턴이 바뀌는데 일조하고 있다. 하지만 문제는 이러한 시장여건 변화에 부응할 과학적 투자분석 시스템은 아직까지 마련되지 않고 있다는데 있다. 부동산 업계가 변화하는 시장여건에 걸맞게 투자자들이 요구하는 투자방법과 방향성을 제시하지 못하고 있다는 것이다. 얼마 전부터 주택시장에는 양극화현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 단적인 예로 서울 성동구의 S건설과 B건설이 공급한 아파트는 단지규모나 입지여건이 B건설이 낫다는 평가에도 불구하고 S건설이 수요자들에게 인기 좋은 대형건설사라는 이유로 현재 분양권 프리미엄이 수천만원 높게 형성돼 있다. 단순히 대형건설사가 공급했다는 이유만으로도 수요자들이 몰려 프리미엄이 높게 형성되는 반면 중소건설사는 여전히 분양에 큰 어려움을 겪는 브랜드 양극화현상인 것이다. 지역별 양극화현상도 나타나고 있다. 주택건설업계의 신흥강자로 등장하며 분양시장에서 승승장구하던 L건설의 경우 올해 상반기 서울 강북에 분양한 물량의 실제 계약률이 예상외로 저조하자 지역적인 한계로 자조하면서도 실망감을 감추지 못하기도 했다. 아파트의 중소평형이 인기를 끌고 대형평형 분양이 고전을 면치 못하는 평형별 양극화현상도 지속된다. 난개발이라는 질타를 받고 있는 용인지역을 비롯해 김포, 남양주 등 일부 수도권 지역에 공급된 대형평형 아파트는 업체들이 할인분양을 하는데도 미분양물량 소화에 큰 어려움을 겪고 있지만 20평~30평형대 중소평형은 매매와 전세물량의 수요가 꾸준한 상황이다. 가수요 의한 부동산 시장 왜곡 우려 물론 양극화현상은 IMF 외환위기 이후 건설사의 잇단 부도와 주택수급불균형이 근본 원인이라고 할 수 있다. 하지만 이러한 현상이 지속되고 있는 데에는 부동산 투자방식이 과학적인 수익률 예측에 의한 것보다 가수요를 유발해 가격상승을 도모하는 과거 낙후된 방식도 한몫하고 있다는 지적이다. 결국 투자자들이 몰리면서 일부 가수요층이 큰 시세차익을 거두고 나간 자리에 뒤늦게 찾아온 투자자들은 거품이 걷히면서 피해를 입는 악순환이 반복되고 있는 것이다. 거품우려는 최근 들어 주상복합, 오피스텔, 재건축아파트, 법원경매 등 일부 종목에서 현실로 나타난다. 서울시내 재건축 대상아파트는 연초보다 40% 이상 가격이 급등했다. 모 재건축 추진 아파트의 경우는 1주일새 1천만원의 가격상승을 보이기도 했다. 서울시 용적률 규제 우려와 사업추진이 불투명한 상황임에도 불구하고 수익률이 검증되지 않은 중층아파트까지 덩달아 「재건축 추진」이라는 소문 자체만으로 가격이 들썩이는 것은 수익성 분석을 통해 투자가 이뤄졌다고 보기 어려운 것이 사실이다. 올해 상반기 세간의 관심을 모으며 근래에 최대 인파를 끌어들였던 분당 파크뷰 주상복합의 분양권 프리미엄 경우도 거품은 몇 달을 채 가지 못했다. 또한 연 18%대의 높은 수익률을 올릴 수 있다고 투자자들을 유혹하는 강남지역의 일부 원룸이나 오피스텔 또한 수십대 1 이상의 청약경쟁률을 보이며 인기를 끌고 있다. 하지만 사실 실제 수익률은 이보다 낮을 가능성이 높으며 더욱이 임대사업이 유망하고 수요가 확실한 지도 검증되지 않은 물량이 대부분이다. 법원 경매투자의 과열양상도 크게 다를 바 없다. 지난 7월 서울지역 아파트 경매 평균 낙찰가율은 91%로 작년 같은 기간 82%를 보인 것과 비교하면 9%가 상승했다. 경매물건이 줄면서 아파트 낙찰가율이 유례없는 상승추세를 보이고 있어 기대했던 만큼 시세차익을 누리는 것이 힘든 형편이다. 따라서 명도소송 등 부수비용을 감안하면 되레 기존 아파트 구입하는 것보다 비용이 많이 들어갈 수 있지만 낙찰가율 상승과 투자열기는 좀처럼 식지 않고 있다. 과학적 투자지표 인프라 구축돼야 사실 우리 나라에서는 수요에 의해 부동산 가격이 정해지는 분위기로 인해 부동산의 주변환경과 특성이 가격에 미치는 가치를 객관적으로 산정한 기준과 적용체계가 제대로 마련돼 있지 않은 실정이다. 따라서 부동산 투자방식의 선진화를 위해서는 투자자에게 제공되는 정보수준이 부동산 소유와 가격에 한정된 것에서 벗어나 수익과 자산관리에 필요한 경제 및 시장동향 등 글로벌 시대 국제적 감각에 맞는 범위까지 확대, 제공되는 것이 필요하다. 특히 다른 선진국들처럼 투자자들에게 분기별 가격지수와 부동산투자지수, 임대료 지수 등 체계적인 정보를 기반으로 투자행위가 이뤄지도록 하는 것은 앞으로 우리가 시급히 도입해야 할 중요 과제이다. 이를 위해서는 우선 전문가 양성을 위한 부동산 업계의 노력과 더불어 부동산 투자지표 인프라 구축이 하루빨리 이루어져야 한다. 현재 부동산과 연관된 전문가는 감정평가사를 비롯, 도시계획가, 법률전문가, 회계사, 중개업자 등이 오래 전부터 활동해 왔지만 실제 교류는 업역별 한계에 부딪혀 그 동안 거의 없었다고 해도 과언이 아니다. 따라서 업역의 한계를 극복한 전문가 집단간의 활발한 정보교류를 토대로 과학적인 투자분석 내용을 생산, 투자자들에게 제공하는 것이 필요하다. 리츠 등 선진제도가 도입된 상황에서 선진화된 투자시스템이 갖춰질 때 부동산업은 과거 낙후된 이미지를 벗고 투자자들에게 신뢰를 얻어가며 21세기 명실상부한 지식산업으로 자리매김할 수 있을 것이다.
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