「상속세 및 증여세법」에 따른 증여재산의 일반거래(세무서제출) 시, O기 신도시 OO지구에 속하는 대상 토지의 용도지역 기준을 감정평가 목적(일반거래)에 따라 기준시점에서의 용도지역(자연녹지, 제2종일반주거지역)으로 감정평가해야 하나요? 아니면 「공공주택 특별법」에 따라 용도지역이 변경된바 변경 전 용도 지역(자연녹지, 개발제한구역)을 기준으로 감정평가해야 하나요?

「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”) 제60조(평가의 원칙 등) 제1항에 따르면 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 현재의 시가(時價)”에 따르고, 이때 “시가”에 대하여 제2항에서는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 규정하고 있으며, 구체적으로 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 포함하도록 규정하고 있습니다.

또한, 「상증세법」 제60조 제2항에서의 “시가로 인정되는 것”에 관하여 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙등)에서 “상속개시일 또는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다.) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다.) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하고 있습니다.

정리하자면 「상증세법」상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 “시가”에 따르도록 되어 있고, “시가로 인정되는 것”에는 감정가격이 포함되어 있으며, 이에 따른 감정평가를 하는 경우 감정기관을 같은 법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) 제1항에 따라 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(감정평가사사무소·감정평가법인)으로 규정하고 있으나, 구체적인 감정평가방법에 관하여는 별도로 정하고 있지 않습니다.

따라서 감정평가법인등은 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정하고 있는 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 감정평가를 해야 할 것인바, 현황 기준의 원칙에 따라 기준시점에서의 대상물건의 이용 상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가하여야 할 것입니다.

그러나, 귀 질의대상 토지는 공공주택 사업지구 내에 속하는 토지로서 향후 보상이 예상되고 당해 사업으로 인해 용도지역이 변경된바, 보상액은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제23조 제2항에 따라 변경 전 용도지역 등을 기준으로도 감정평가할 수 있을 것입니다. 이 경우는 현황평가의 예외에 해당하는바 “감정평가액의 산출근거 및 결정의견” 란에 그 내용을 기재하여야 할 것입니다.

다만 해당 공공주택 사업지구에 대한 보상 감정평가 여부를 미리 확인하여 이미 감정평가되었다면 보상 감정평가액과 균형을 유지하는 것이 바람직할 것으로 보이며, 보상 감정평가 이전이라면 보상 감정평가액과 차이가 발생하지 않도록 유의하여야 할 것입니다.

집합건축물대장상 구분건물로 등재되어 있으나 대지권이 설정되어 있지 않고 각 호별 위치가 불분명하며, 일부 호의 경우 철거공사가 진행되다가 방치되어 구분건물의 구조상 독립성 판단이 어려운 경우도 감정평가가 가능하나요?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”) 제1조(건물의 구분소유)에서는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있을 때는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있으며, 제1조의2(상가건물의 구분소유) 제1항에서는 1동의 건물이 ① 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것, ② 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것, ③ 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것과 같은 방식으로 여러 개의 건물 부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분(이하 “구분점포”)을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

1동의 건물 중 구조상 구분되어 각각 소유권의 목적이 된 수 개의 구분건물들이 그 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고, 일체화된 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되었습니다. 이때 종전 구분건물에 설정된 저당권의 존속 범위 및 저당권자가 종전 구분건물에 대해 경매를 신청한 경우, 법원이 취할 조치에 대하여 대법원에서는 “경매대상 건물이 다른 건물과의 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수 없고, 이러한 경우 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 위 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 되므로 근저당권자인 채권자는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 대하여 경매신청을 할 수밖에 없다 할 것이고, 경매대상 건물에 관하여 생긴 위와 같은 사유는 경매한 부동산이 양도할 수 없는 것으로서 「민사집행법」 제268조에 의하여 준용되는 같은 법 제123조 제2항, 제121조 소정의 강제집행을 허가할 수 없는 때에 해당하게 될 것이므로 경매법원으로서는 직권으로 위 건물에 대한 경락을 허가하지 아니하여야 한다. 그리고 이러한 법리는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로써 사용할 수 있어 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 된 경우로서 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.3.22.자 2009마1385 결정).

질의대상 구분건물은 각 호별 구분을 위한 표기가 없고, 공부와 현황 간 호별 이용현황 및 면적 등이 상이하며, 별도의 공적 도면이 구비되지 않은 상황입니다. 이는 「집합건물법」 제1조의 ‘구분건물’ 또는 같은 법 제1조의2의 ‘구분점포’ 대상이라 볼 수 없으며, 공부에 표시되어 있는 구분건물로의 원상회복 가능성도 없는 상황으로 사료됩니다. 따라서 대상 물건만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수 없을 것이며 이에 따라 감정평가를 반려하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.

참고로 대상 건물 중 2층에서 5층은 현황 및 공부상 아파트로 사용 중에 있어 본 건물 1동 전체는 여전히 「집합건물법」이 적용되는 구분건물로 추정할 수 있으며(대법원 2013.3.28. 선고 2012다4985 판결 참조), 만일 대상 구분건물이 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우라면 종전의 구분건물에 대한 저당권자는 그 저당권을 구분건물들의 합체(合體)로 생긴 새로운 건물 중 위 경매대상 구분건물이 차지하는 합체 당시의 가액 비율에 상응하는 공유지분에 관한 것으로 등기기록의 기재를 고쳐 이에 대하여 경매를 신청할 수 있을 것이나(대법원 2016.3.15.자 2014마343 결정, 대법원 2011.9.5.자 2011마605 결정 등 참조) 이는 경매집행법원이 판단 및 처리할 사항으로 판단됩니다.

다만 위 판례(대법원 2016.3.15.자 2014마343 결정)에 따르면 합체되기 전의 구분건물들 전부와 합체로 생긴 새로운 건물 사이에는 특별한 사정이 없는 한 사회 통념상 동일성이 있으므로, 합체되기 전의 구분건물들 전부에 대한 저당권자가 그 전부를 경매의 대상으로 삼아 경매를 신청한 경우라면 이는 합체로 생긴 새로운 건물에 대하여 경매를 신청한 것이라고 볼 수 있을 것이고, 이에 해당하는 경우 등기기록의 기재를 고치기 전이라 하더라도 합체되기 전의 구분건물들 전부를 경매의 대상으로 삼은 경매신청을 합체로 생긴 새로운 건물에 대한 경매신청으로 보아 일괄매각을 허용할 수 있을 것입니다. 따라서 경매집행법원 등을 통하여 이에 해당 여부 등 사실관계를 파악하여 업무를 처리하시기 바랍니다.