서울시 전세가격 상담센터에선 어떤 상담이 진행될까?

• Q.

  상담을 진행하며 자주 받는 질문, 문의 사항은 어떤 걸까요?

• A.

  대부분 전세 예정금액이 부동산 가격대비 적정한 수준인지(소위 깡통전세인지)에 대해 질문하십니다. 이외 등기사항전부증명서상 근저당권 등 선순위 권리가 설정돼 있는 상황에서 전세 계약을 진행하면 추후 문제 소지가 있을지, 추후 보증금의 안전한 회수를 위해 전세보증보험 가입이 필요할지 등의 질문을 자주 받습니다. 질문의 유형은 다양하나, 핵심적인 내용은 부동산의 현재/미래 가치의 추정이 어려워 전세가격 적정 여부의 판단이 어렵기 때문에 발생하는 문제로 보입니다. 또한, 부동산 특성상 가격이 가변적인 점, 적정한 가치 추정이 어려운 점 등으로 발생하는 질문들로 보입니다.

• Q.

  전세가격 적정 여부는 어떤 자료들에 기반해 판단되는지 궁금합니다.

• A.

  외부 공표자료로는 ① 국토교통부 실거래가 공개시스템, ② 한국부동산원 부동산통계정보시스템 등이 있습니다. 위 사이트를 활용해 주택 유형별 매매정보, 실거래가 변동추이 등을 확인합니다. 이외 감정평가사사무소·법인에서 사용 가능한 내부자료를 통해 실거래가 정보, 거래 시기, 거래호수, 거래면적 등을 보다 세밀하게 확인하고 있습니다. 앞선 자료들을 바탕으로, 시세 수준의 추정 및 유사부동산의 전/월세 금액 수준 등을 확인 후 인근 지역의 평균적인 전세가율 수준을 종합적으로 고려해 전세가격의 적정 여부를 판단합니다.

• Q.

  “이런 집은 신중하게 알아봐야 한다” 주의사항이 있을까요?

• A.

  등기사항전부증명서 등 공부서류의 확인이 중요합니다. 등기사항전부증명서상 갑구에 압류/가압류 등이 있는지, 을구에 근저당권/전세권 등 선순위 권리가 존재하는지 및 설정 금액 등을 확인해야 합니다. 압류/가압류가 있다면 향후 경매 등이 진행될 우려가 있기에 주의가 필요하며, 근저당권/전세권 등이 존재한다면 설정 금액 등을 확인해 설정 금액 및 계약 예정 보증금의 합계액이 해당 부동산 시세 수준을 초과하는지의 검토가 필요합니다. 또한, 정확한 시세 수준 확인이 어려운 신축 빌라 및 다세대/다가구주택 등의 경우, 인근의 준공 시기 및 면적 등이 유사한 부동산의 시세 수준을 확인 후 계약하는 것이 안전합니다.