2006년 4월경부터 시작된 UN 주도 하의 PRI(Principles for Responsible Investment)는 투자의사 결정에 ESG 즉 환경, 사회,
지배구조 요인을 충분히 반영해야 한다는 것을 주요 골자로 제시하고 있다. PRI는 2021년 8월 기준 2,700개 이상의 금융기관이 참여하고 있을 정도로
확산되었으며, 이 기관들은 PRI의 6가지 핵심 원칙에 서명자가 되어 그들의 진행 상황에 대한 정기적인 보고서를 제출하는 방식으로 참여하고 있다.2
현재 미국, 유럽, 일본 등의 선진국뿐만 아니라 전 세계적으로 ESG를 중시하는 분위기라 할 수 있으며 우리나라도 예외는 아니다. 부동산 자산에 있어서는 UNEP
FI(UN Environment Programme Finance Initiative)의 PWG(Property Working Group)가 지속가능성을 장려하기 위한
ESG 논의를 주도하고 있는데 특히 ‘부동산의 책임 투자’를 중심으로 전략을 이끌고 있다.3
이러한 시대적 상황에서 부동산 가치 평가에도 ESG 요인은 이미 상당한 영향을 미치고 있다. 특히 ‘E’ 요인(친환경적 요인)은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치고
있음에도 불구하고 이를 조사치 않거나 간과하고 기존의 방식을 그대로 답습하여 감정평가를 하고 있는 실정이다. 기존의 감정평가업계가 친환경적 요인에 집중하고, 부동산
가치 평가 과정에서 ESG를 어떻게 적용해야 할지, 부동산 가치에 어느 정도 영향을 주는지를 심각하게 고민해야 할 때이다. 뿐만 아니라 위드 코로나 상황이 지속되면서
업무환경과 친환경 설비에 대한 관심과 염려는 임차인의 생태적·선별적 오피스빌딩 선택으로까지 발전되었는데 이로 인하여 실제로 ‘E’ 요인이 강화된 오피스빌딩과 일반
오피스빌딩과의 임대료 차이가 있는지의 분석과 검증을 해보고 유의한 차이가 있다면 감정평가업계 현업에서 감정평가 방법으로 직접 적용 가능한 것은 없는지 고민한 것이 이
연구의 배경이다.
이 연구의 목적은 ESG 요인이 접목된 부동산 중 오피스빌딩을 중심으로 ‘E’ 요인이 강화된 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩을 임대료 측면에서 비교해 보고, 그 결과 양자에 차이가 있다면 이를 분석하여 이러한 ‘E’ 요인을 어떻게 합리적으로 비교방식과 수익방식에서 반영하여 감정평가할지를 제시하는 것이다.
2 PRI Annual Report, 2021.08 기준 (https://www.unpri.org )
3 https://www.unepfi.org/fileadmin/documents/pwg_brochure.pdf
발췌 인용
ESG는 환경(Environmental), 사회(Social), 지배구조(Governance)의 약칭으로, 투자의사 결정과 관련된 판단기준 중 ‘지속 가능한 성장’을 판단하는 종합적 개념이라고 할 수 있다. ESG는 2004년 말 유엔 글로벌 콤팩트(UN Global Compact)가 작성한 보고서인 “Who Cares Wins – Connecting Financial Markets to a Changing World”에서 처음 나타난 용어다.
<그림 1> ESG 개념 및 유래
출처 : www.esg.org
출처 : www.ifc.org
ESG 이론의 토대는 프랑스의 경제학자인 르네파세의 저서 ‘Economic Systems and Living Systems(1979)’에서 찾고 있는데 경제시스템은 사회시스템에 있고 사회시스템은 생명시스템 안에 있음을 제시하였다. 일명 동심원 모델로 불리는데 그 내용은 동심원의 가장 안쪽이 경제시스템이고 두 번째가 사회시스템이고 가장 바깥쪽이 환경(생명)시스템이라는 것이다. 그러므로 경제가 안정적으로 지속되기 위해서는 사회와 환경을 파괴하면 안 된다고 강조하였다. 이러한 이론이 현재의 ESG의 이론적 토대가 되었다. ‘E(환경)’ 요인과 ‘S(사회)’ 요인, ‘G(지배구조)’ 요인은 <그림 1>과 같이 원인과 결과 관계 및 상호 연관적 관계이다. ‘E’ 요인으로는 주로 기후변화, 탄소배출 감소, 재생에너지, 토지 및 수질 오염 또는 폐기물 처리, 친환경 건축물 등이 논의되며 ‘S’ 요인으로는 지역사회 기여, 기회 평등, 인권, 노동 문제, 직원 혜택 등이, ‘G’ 요인으로는 경영윤리, 준법 및 준수, 이사회 독립성, 임원 보수, 주주 참여 주의 등이 논해지며 최근에는 여러 유형의 투자 기관 및 투자자들의 프로세스에 맞게 개별적으로 개념이 변형되면서 발전해 왔다. 부동산에 있어서 ESG 요인은 절대적으로 구분된 개념은 아니고 끊임없이 상호 영향을 미치는 개념이라 할 수 있다. 예를 들면 친환경적 건축물이라면 탄소배출이 상대적으로 적게 되어 기후변화 리스크에 긍정적인 영향을 미치게 되는데 이러한 요인은 우리 사회와 글로벌 사회에 공헌하게 된다. 투명한 부동산경영(‘G’ 요인) 또한 임차인을 포함한 우리 사회에 기여하는 개념으로 해석할 수 있다. 가치형성요인이란 부동산의 가치에 영향을 미치는 요인을 말한다. 법적 개념으로는 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 분류할 수 있으며,4 불변적·고정적인 것이 아니라 시대와 상황에 맞게 변화한다는 특징을 가지고 있다. ESG 요인이 가치형성요인이라면 이점이 반영되지 않은 부동산 보다 적절히 반영된 부동산이 지속적으로 성장 가능한 가치가 있다.
가. 국내·외 친환경 건축물 인증제도
환경문제는 한 나라만의 문제가 아닌 국제적 이슈로 건축 분야까지 확대되었다. 미국, 영국은 1990년 초반부터 친환경 건물을 장려하였으며 우리나라, 일본, 호주 등도
이 기조를 뒤따르고 있다. 주요 국가의 대표적인 친환경 건축물 인증제도를 <표 1>로 정리하였다.
<표 1> 국내·외 친환경 건축물 인증제도
국가명 | 친환경 건축물 인증제도 | 평가항목 | 평가등급 | 도입 시기/ 주도 구분 |
---|---|---|---|---|
한국 | G-SEED (Green Standard for Energy and Environmental Design) |
토지이용, 교통, 에너지, 재료 및 자원, 수자원, 환경오염, 유지관리, 생태환경, 실내환경 |
최우수(그린1등급) 우수(그린2등급) 우량(그린3등급) 일반(그린4등급) |
2002/ 정부주도 |
미국 |
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) |
지속 가능한 부지계획, 수자원 효율, 에너지 및 대기, 재료 및 자원, 실내환경의 질과 디자인 혁신성 |
Platinum : 80~110점 Gold : 60~79점 Silver : 50~59점 Certified : 40~49점 |
1993/ 민간주도 |
영국 |
BREEAM (Building Research Establishment Environment Assessment Method) |
운영관리, 건강 및 웰빙, 에너지, 생태, 오염, 교통, 자재, 수자원, 토지 |
Outstanding : 85점 이상 Excellent : 70~84점 Very Good : 55~69점 Good : 45~54점 Pass : 30~44점 |
1990/ 민간주도 |
일본 |
CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environment Efficiency) |
건축물의 환경품질 성능(Q)과 건축물의 환경부하 저감 성능(LR) |
S, A, B+, B-, C |
2002/ 정부주도 |
호주 | Green Star |
실내환경 품질, 에너지, 교통, 물, 재료, 토지이용 및 생태 |
1 Star : 10~19점 2 Star : 20~29점 3 Star : 30~44점 4 Star : 45~59점 5 Star : 60~74점 6 Star : 75점 이상 |
2003/ 민간주도 |
나. ESG 관련 부동산 제도 및 관련 건축물
「주택법」 제38조5에 근거하여 장수명 주택건설기준 및 인증제도를 마련하여 국가 차원에서 장수명
아파트를 장려하고 있다. 원가적으로 약 6%의 초기 공사비가 더
들어가지만 온실가스 17% 감소, 건설폐기물 85% 절감이 가능하여6 친환경적 건설의 한 방법으로
제시하고 있다. 그 외에도 에너지 절약형 친환경 주택7과 건강
친화형 주택8도 국토교통부 차원에서 장려하고 있으며 건축주가 그린리모델링9 사업자로 선정되면 공사비 대출 이자 일부를 보조하여 친환경적 건축을 지원하고 있다.
「녹색건축물 조성 지원법」 및 동법 시행령 개정에 따라 2020년 1월 1일부터 제로에너지 건축물 인증 표시 의무 대상 건축물(연면적 1,000㎡ 이상 공공건축물)이
확대되었으며 2025년부터는 민간 건축물로도 범위의 확대가 예정되어 있다.
Passive 건축물은 ‘E(환경)’ 관련 부동산 요인으로 거론할 수 있는데 ‘수동적(Passive)인 집’이라는 뜻으로, 능동적으로 에너지를 끌어 쓰는 액티브
하우스(Active House)에 대응하는 개념이다.10 액티브 하우스는 태양열 흡수 장치 등을
이용하여 외부로부터 에너지를 끌어 쓰는 데 비하여 패시브 하우스는
집안의 열이 밖으로 새나가지 않도록 최대한 차단함으로써 화석연료를 사용하지 않고도 실내온도를 따뜻하게 유지하는 기술적 개념이다. 원가적으로 건축비는 단열공사로 인하여
일반 주택에 비하여 1㎡당 50만 원 정도 더 소요되는 것으로 알려져 있다. 이외에도 건물 내에 ‘공기의 질’을 중심으로 Rest Air 인증이 된 건축물 등이
있다.
다. ESG와 관련된 기업 및 해외 동향
투자자 등은 기업에 ESG 의무공시 내용을 포함하여 더 구체적인 추가 정보공개를 요구함에 따라, 법적 분쟁이 증가할 수 있다는 의견11이 있을 정도로 투자자의
기업투자에 대한 의사 결정에 중요한 요소로 부각되었다. 이에 발맞추어 금융위원회, 금융감독원, 한국거래소는 기업부담과 공시 사각지대를 줄이는 동시에 투자자 보고를
강화하는 기업공시제도 종합 개선방안을 발표하면서, ESG 공시 의무화 일정으로 자산 총액 2조 원 이상의 기업에만 국한되었던 기업지배구조보고서를 2022년부터 1조
원 이상, 2024년부터 5,000억 원 이상, 2026년부터 전체 코스피 상장사로 공개 범위를 확대할 예정이다. 지속가능경영보고서 공시도 활성화시킨다는 방침이나,
ESG와 관련되어 의무적인 부동산 관련 공시제도는 마련되지 않은 상태이다. 해외에서는 미국의 ‘캘리포니아 공무원연금(CalPERS)’, 네덜란드의 ‘네덜란드
공적연금(ABP)’, 캐나다의 ‘캐나다 연금투자위원회(CPPIB)’ 등 글로벌 주요 연기금은 부동산 투자 시 ESG 기준을 중점 고려하고 있으며,12 영국의 경우
2030년까지 가능한 많은 주택을 EPC 기준 C등급으로 향상하기 위해 2만여 개의 취약계층 주택을 대상으로 경제적인 지원 프로젝트를 시행13하여 탄소배출을 줄이고
에너지 비용을 낮추는 노력을 기울이고 있다. ESG와 관련한 평가 기준에 대한 관심도 높아진 상태인데, 맥쿼리한국인프라투융자회사는 국제 ESG 평가 기준인 글로벌
실물자산 지속 가능성 벤치마크(GRESB) 등록을 추진하여 ESG에 대한 강한 의지를 표명한 바 있다.14 지속적인 ESG 니즈에 맞추어 GRESB는 세계적인 ESG
평가기관으로 성장하고 있다. 국내에서도 부동산 자산 투자와 관련하여 ESG를 적용하고 있는데 그 방법으로는 국내의 G-SEED 최우수등급이나 LEED와 같은 국제적인
친환경 인증을 받거나, GRESB 같은 평가기관의 평가를 받아서 투자하거나 매입한 부동산이 보다 경쟁력 있는 ESG 자산임을 경영적·홍보적 차원에서 적극적으로 알리는
방법이다. 대표적인 사례가 강동구 천호동에 소재한 이스트 센트럴 타워인데 코람코 자산신탁은 녹색건축 최우수이자 에너지효율 1등급에 지열 공조와 태양광 발전설비로
탄소배출을 낮추고 있는 이 빌딩에 LEED 인증을 추가하여 ESG 랜드마크로 만들겠다고 홍보한 바 있다.15
송옥희16는 실제 인증업무를 담당해온 실무자로서 우리나라 녹색건축 인증제도의 실태를 분석하여 개별단위
평가체계가 아닌 근린단위의 평가체계 도입이 필요함을 주장하고, 실무적·운용상의 한계를 지적하여 과학적인 연구방법을 통해 녹색건축 인증제도 발전방안과 대안을 제시한 바
있다. 배시화·송옥희17는 친환경 건축물 인증제도가 시작된 이후 건설사의 대응도에 대해 검증하였는데,
정부의 지속적인 저탄소 정책 기조 아래 친환경 인증을 받음으로써 거주민의 만족도가 높아짐에 따라 건설사 또한 친환경 인증 대응도가 높아졌음을 실태조사를 통하여 검증한
바 있다.
박문수·서진형18은 지식산업센터의 ESG 경영특성이 부동산 가치에 미치는 영향을 규명하였는데 규모,
입지, 친환경 빌딩의 환경 경영특성, 입체적 토지 이용, 가격수준, 부대시설의 사회경영특성, 공공, 분양, 고용 창출의 지배구조 경영특성이 부동산 가치에 정(+)의
영향을 미침을 실증적으로 분석하였다. 엄세연19은 친환경 건축물 인증제도를 중심으로 인증을 획득한
부동산과 비인증 부동산 간의 가치를 비교 검토하였는데, 친환경 인증 획득은 부동산의 가치를 증가시키는 효과가 있으며 녹색(Green) 요인이 가격형성요인으로 작용하기
때문이라 주장한 바 있다. 김진호 외 320은 비주거 건물의 건축물 에너지 효율등급에 따른 공사비를
비교하였는데 교육연구시설의 경우 1++등급과 1+ 등급 간 5% 차이, 업무시설은 37% 차이, 기타시설은 4% 정도의 차이가 있음을 밝힌 바 있다. 박진철 외
221는 혼재되어 있던 국내 친환경 인증제도 중 GBCC와 서울시 친환경 건축기준 내용, 미국의
LEED, 영국의 BREEAM 간 인증기준 등을 비교분석 한 바 있다. 유윤상22은 녹색건축 인증된
건물을 중심으로 친환경 가치를 감정평가에 반영하는 방법을 모색하였는데, 그 방법으로 비교방식에 적용하는 방안을 제시하였으며 「감정평가에 관한 규칙」 등 관계 법령에
제도적으로 녹색건축물 감정평가 규정을 제안한 바 있다. 강병록·여옥경23은 G-SEED 획득 여부가
아파트 매매가격에 영향을 미치는지 연구하였다. 매매가격에 영향을 미치는 독립변수를 선정하고 녹색건축 인증 여부를 가변수로 설정하여 회귀분석을 실시하였는데, 녹색건축
인증은 공동주택가격에 긍정적인 영향을 미치고 있으며 건축물의 친환경성이 아파트 가격형성에 상당한 영향을 미치고 있음을 제시하였다. 녹색건축 인증 여부에 따른 아파트
가치에 영향을 주는지 알아본 연구로써 의의가 있다.
村木信爾24는 ESG의 반영이 부동산 가치에 미치는 영향에 대해 연구하였는데 일본의 경우 ESG
투자비율은 2016년 3.4%에서 2020년에는 24.3%까지 급속히 증가하였다고 한다. 부동산 감정평가에도 ESG를 반영하여야 하는데 자료수집 시에 특히
CASBEE나 LEED 인증 여부를 조사해야 하고 비교적 정량화가 쉬운 ‘E’ 항목을 가격에 반영해야 하는지 검토해야 함과 더불어 ESG가 기업과 부동산 가치에
영향을 주는 과정을 도식화하였다. 板津 直孝는25 ESG와 관련하여 자산관리에도 지속 가능한
포트폴리오를 구축해야 하는 점을 반영하고 자산관리자는 기후변화 위험에 대한 포트폴리오의 탄력성을 입증하는 것을 포함하여 정보공개를 강화해야 한다고 하였다.
기존 선행연구를 종합해 보면 녹색건축물인증 관련, 국내·외 인증제도 비교, 녹색건축 인증 건물과 비인증 건물의 비교, ESG 경영특성과 부동산 가치에 미치는 영향 연구가 주를 이루어 온 것을 알 수 있다. 이 연구는 오피스빌딩에만 초점을 맞추어 서울시 관내 ESG 오피스빌딩을 일반 오피스빌딩과 구분하여 추출하고, ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩이 임대료에서 유의한 차이가 있는지를 독립표본 t-검증 등의 통계적 방법으로 살펴본 후에 그 차이를 밝혔다. 또한, 기존의 감정평가 방식에서 응용하거나 개발할 수 있는 방법으로 비교방식에서는 사례선택 방법과 개별요인 품등비교방법을 새롭게 제시하였으며, 수익방식에서는 임대료 차이를 구체적인 사례와 특성분석을 통하여 검증한 뒤 ESG 오피스빌딩의 감정평가 방법을 제시한 점이 기존연구와의 차별성이다.
4 “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을
말한다. (「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제4호)
5 제38조(장수명 주택의 건설기준 및 인증제도 등) ① 국토교통부장관은 장수명 주택의 건설기준을
정하여 고시할 수 있다. ② 국토교통부장관은 장수명 주택의 공급 활성화를 유도하기 위하여 제1항의 건설기준에 따라 장수명 주택 인증제도를 시행할 수 있다.
6 국토교통부 브리핑자료, 인터넷 언론 보도자료 등
7 에너지절약형 친환경주택의 건설기준 [시행 2021. 7. 1.] [국토교통부고시
제2021-832호, 2021. 6. 3., 일부개정]
8 건강친화형 주택 건설기준 [시행 2020. 4.
30.] [국토교통부고시 제2020-368호,
2020. 4. 30., 일부개정]
9 그린리모델링이란 기존 건축물의 에너지 성능을 향상하고 건강한 실내환경을 조성하는 사업으로
「녹색건축물 조성 지원법」 제27조에 따라 국토교통부의 인정을 받은 사업(한국토지주택공사 그린리모델링 창조센터)
10 doopedia 백과사전, https://www.doopedia.co.kr/
11 신동아(2021.03.28.), ‘발등에 떨어진 불’
ESG 공시 의무화, 739호, pp. 316-323.
12 한국금융신문(2021.02), “더 이상 ‘선택’의
문제가 아니다! 부동산 투자의 핵심이 될 ‘ESG’”
13 투데이에너지(2022.03.07), ‘영국, 주택 E효율 개선 자금지원 시행’
14 연합뉴스(2021.06.01), ‘맥쿼리인프라, 국제
ESG 평가기준 GRESB등록 추진’
15 서울경제(2021.06), “빌딩 투자에도 ESG 바람…코람코, 이스트센트럴타워 인수”
출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/22NKZCL1WA
16 송옥희(2014), “녹색건축인증제도의 평가체계 개선 - 근린단위평가제의 도입을 중심으로”,
강원대학교 박사 논문
17 배시화·송옥희(2010), “친환경 건축물 인증제도의 실태와 그 영향에 대한 연구”,
대한건축학회논문집 계획계 제26권, pp. 61-65.
18 박문수·서진형(2021), “ESG 경영특성이 부동산 가치에 미치는 영향분석”, 부동산경영,
24, pp. 245-271.
19 엄세연(2013), “녹색건축물의 감정평가에 관한 연구 - 친환경건축물인증제도를 중심으로”,
한국감정원 부동산연구원 부동산 Focus (통권 56호), pp. 29-46.
20 김진호 외 3(2017), “비주거 건물의 건축물에너지효율 등급에 따른 공사비 비교”,
Journal of KIAEBS Vol. 11, No. 5, October,
pp. 404-414.
21 박진철 외 2(2009), “친환경 건축물 인증제도 비교분석 연구”, 한국건축친환경설비학회논문집
3권 3호, pp. 104-115.
22 유윤상(2022), “녹색건축인증 친환경가치의 가치형성요인 적용방안에 관한 연구”, 서울시립대학교
박사 논문
23 강병록·여옥경(2014), “녹색건축인증제도
(G-SEED)가 부동산가격에 미치는 영향분
석 - 공동주택(아파트)을 중심으로”, 국토지리학회지 Vol. 48, No. 1, pp. 79-92.
24 村木信爾(2021), “ESG の配慮が不動産の価値に及ぼす影響について”, 土地総合研究
2021年秋号, pp. 65-70.
25 板津 直孝(2019), “ESG/SDGs 気候変動リスクを巡るアセットマネージャーの動向”,
野村新本市場クォータリ, Vol. 22, No. 4, pp. 123-134.
이 연구의 흐름은 <그림 2>와 같다. 연구자료는 우리나라에서 LEED 인증받은 건물 총 398개소에서26 서울시 관내는 146개소이며 ESG 오피스빌딩27으로 분류할 수 있는 오피스빌딩은(Platinum/Gold 등급만 선택, 동일 건물 반복 인증은 1건으로 처리, 중복 제외, 사옥사용 제외(임대 가능 물건인 경우로만 한정)) 41건이고, 서울시 관내 ESG 오피스빌딩과 중복되지 않는 일반 오피스빌딩 546개소를 대상으로 한다. 임대료는 2021년 말을 기준으로 한다(자료 출처 : 국내 중개법인(H사), 국내 자산운용사(G,M사) 등의 Raw Data).
<그림 2> 연구 흐름
연구방법과 범위로는 첫째, ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩의 임대료에 차이가 있는지 통계적인 방법에 따른 평균을 살펴본다. 둘째, 임대료에 차이가 있다면 비교방식에서는 사례선택 범위와 ESG 오피스빌딩의 개별요인 품등비교 방법의 개발을, 수익방식에서는 앞서 살펴보았던 임대료의 평균적인 차이가 입지적 특성이나 물리적 특성에 의한 것인지 확인해본다. 좀 더 구체적이고 심층적으로 서울역 인근과 삼성역 인근에서 각각 ESG 오피스빌딩으로 분류할 수 있는 사례와 일반 오피스빌딩 사례를 비교하여 그 차이를 살펴보고 합리적인 감정평가 방법을 제시하도록 한다.
26 https://www.usgbc.org/leed
27 서울시 관내에서 LEED Platinum등급과 Gold 등급을 인증받은 오피스빌딩을 ‘ESG
오피스빌딩’이라고 조작적으로 정의한다.
감정평가 방식이란 대상 부동산의 가격을 평가하기 위하여 적용하는 기법으로, 가격형성요인을 분석하여 그 가치를 화폐액으로 계산하는 방법이다.28 접근방식에 따라 비용적 측면에서 접근하는 원가방식(Cost Approach), 거래적 측면에서 접근하는 비교방식(Market Comparison Approach), 수익적 측면에서 접근하는 수익방식(Income Approach)으로 크게 구분할 수 있다. 연구방법론에서 제시한 바와 같이 임대료 차이를 살펴보고 비교방식과 수익방식에서 어떻게 적용할지를 논하기로 한다.
<표 2> 서울시 관내 ESG 오피스빌딩과 일반 오피스 전체 기술통계
기술 통계량 | |||||
---|---|---|---|---|---|
구분 | N | 최솟값 | 최댓값 | 평균 | 표준편차 |
연면적 (3.3㎡) |
587 | 696.96 | 99,325.39 | 9,831.31 | 11,178.40 |
임대면적 (원/3.3㎡) |
587 | 696.96 | 99,325.39 | 9,564.23 | 10,925.60 |
보증금 (원/3.3㎡) |
587 | 250,000 | 4,695,382 | 818,370.24 | 393,719.10 |
임대료 (원/3.3㎡) |
587 | 20,250 | 170,000 | 72,129.09 | 27,961.93 |
관리비 (원/3.3㎡) |
587 | 13,000 | 59,410 | 32,920.65 | 8,579.53 |
ESG 오피스 여부 (더미) | 587 | 1.0 | 2.0 | 1.070 | 0.2551 |
유효 N (목록별) | 587 | - |
<표 3> ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩 임대료 차이
기술 통계량 | |||||
---|---|---|---|---|---|
구분 | N | 최솟값 | 최댓값 | 평균 | 표준편차 |
ESG 오피스빌딩 임대료(원/3.3㎡) |
41 | 45,000 | 170,000 | 115,880.90 | 26,500.00 |
일반 오피스빌딩 임대료(원/3.3㎡) |
546 | 20,250 | 153,000 | 68,843.70 | 25,185.90 |
<표 4> ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩 임대료 독립표본 t-검증
독립표본 t-검증 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
구분 | N | 평균 | 표준편차 | 평균의 표준편차 | t | p | |
임대료(원/3.3㎡) (1 : 일반 오피스, 2 : ESG 오피스) |
ESG 오피스 | 41 | 115,880.90 | 26,500.00 | 4,138.606 | -11.491*** | <0.001 |
일반 오피스 | 546 | 68,843.70 | 25,185.89 | 1,077.857 |
*p<0.05 **p<0.01 ***p <0.001
ESG 오피스빌딩의 임대료는 평균 115,880.90원/3.3㎡인데 반해 일반 오피스빌딩은 68,843.70원/3.3㎡ 수준으로 ESG 오피스빌딩이 우세하게 나타났다. ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩에 따라 임대료에 유의한 차이를 보이는지에 대해서는 독립표본 t-검증을 실시하였는데 그 결과 유의한 차이를 보였다(t=-11.491, p<0.001).
가. 비교방식의 구성요소
현행 법령상 비교방식은 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가 방식 및 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제1항 본문에 따른
공시지가기준법을 말한다. 본고에서는 거례사례비교법을 중심으로 서술한다. 거래사례비교법은 거래사례선정, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인의 비교 절차로 이루어진다.
임대사례비교법은 임대사례를 선정하여 유사하게 적용한다.29 미국의 부동산 실무가인 허드(Richard
M. Hurd), 맥마이클(McMichael) 등은 매매 거래가격과 거래사례비교법을 특히 강조한 바 있다. 이는 평균적인 매매 거래가격에 반영되는 가치가30 가치 평가의 가장 중요한 것임을 강조한 것이라 할 수 있다. 또한, 사례의 수집은 무조건 많이 하면
좋은 것이 아니라 일정한 기준에 합당해야31함이 강조된다.
나. 사례선택 방법(ESG 요인의 반영 검토)
거래사례선정(또는 임대사례선정)은 거래사례비교법(또는 임대사례비교법)의 핵심이다. 가장 유사한 사례선정에서 출발하여 그 결과가 마무리된다고 할 수 있다. 그러므로
사례선정이 적정하지 않다면 비교가 사실상 정밀하기 어려운 점이 있어 그 결과도 적정하지 않을 개연성이 있다. ESG 요인 중에서 ‘E’ 요인이 강화된 오피스빌딩
감정평가 시 적용할 수 있는 사례선택 방법은 LEED Platinum, Gold 등급을 받은 경우와(<그림 3>) 국내 G-SEED 최우수, 우수등급을
받은 경우 중 오피스만을 기준으로 적용할 수 있다.
<그림 3> 서울시 관내 LEED Platinum, Gold 등급 오피스빌딩 분포도
출처 : KAPA HUB
국내에서 2002년부터 2021년까지 녹색건축 인증을 받은 최우수등급과 우수등급 건물은 7,001건으로 <표 5>와 같다.
<표 5> 녹색건축 인증현황
구분 | 표준편차 | |
---|---|---|
계 | 소계 | 7,001 |
최우수(그린1등급) | 855 | |
우수(그린2등급) | 6,146 | |
본인증 | 소계 | 2,862 |
최우수(그린1등급) | 361 | |
우수(그린2등급) | 2,501 | |
예비인증 | 소계 | 4,139 |
최우수(그린1등급) | 494 | |
우수(그린2등급) | 3,645 |
출처 : 건설기술연구원, 저자 수정
사례선정 시에 녹색건축 인증 여부와 그 등급을 반드시 확인하여야 한다. 제시한 사례선택 방법은 부동산에 대한 ESG 평가가 주식이나 채권과 다르게 부동산 실물자산의 특성이 ESG 평가에 더 중요하게 작용되고 그러한 특성은 바로 그린빌딩 인증이라고32 하는 주장과도 맥을 같이한다. 미국의 경우 건설업자와 개발업자는 LEED 인증을 받고 LEED 로고를 사용하여 건축물의 상품 가치를 차별화33 하고 있는 것으로 알려져 있다.
다. 개별요인의 ESG 요인 품등비교 방법
거래사례비교법을 적용할 때 ESG 요인의 품등비교는 주로 ‘E’ 요인 추가 비교에 있다. 오피스빌딩의 경우 유사한 등급의 G-SEED나 LEED 등급을 받은 사례를
선정하는 것이 우선시되나 주변에 그런 사례가 없는 경우에는 차이가 나는 요인들을 비교하여 감정평가하여야 한다. ESG 오피스빌딩인 경우 일반 오피스빌딩에 추가로 고려
및 비교해야 할 항목을 통칭하여 ‘E 요인 비교항목’으로 명명할 수 있다. 기존의 전통적인 품등비교는 <표 6>과 같으며 이를 응용하여 새롭게 개발하여 각
요인별로 추가한 비교항목을 <표 7>과 같이 제시한다. 에너지와 건강 관련 설비 항목이 핵심적인 추가 비교항목이 된다.
<표 6> 전통적인 오피스빌딩 비교방식의 개별요인 품등비교 방법
요인 | 세부항목 | 격차율 | 비고 |
---|---|---|---|
단지 외부 요인 | 도심지 및 상업·업무시설과의 접근성 | 0.90 | 본건은 거래사례 대비 도심지 및 상업·업무시설과의 접근성 등에서 열세함 |
대중교통의 편의성, 차량이용의 편리성 | |||
생산자서비스 종사자 밀도 | |||
공공시설 및 편익시설 등의 배치, 공급 및 처리시설의 상태 등 | |||
단지 내부 요인 | 건물의 구조 및 마감상태, 건물의 규모 및 최고층수 |
0.97 | 본건은 거래사례 대비 건물의 경과연수에 따른 노후도 등에서 열세함 |
건물의 상태 및 각종설비의 유무, 경과연수에 따른 노후도 |
|||
단지 내 주차의 편리성 정도 | |||
건물전체의 임대료 수준 및 임대비율 등 | |||
호별 요인 | 층별 효용, 위치별 효용(동별 및 라인별), 향별 효용 | 1.00 | 대체로 유사함 |
내부 평면방식, 주출입구와의 거리 | |||
전유부분의 면적 및 대지권의 크기 등 | |||
기타 요인 | 기타 가치에 영향을 미치는 요인 | 1.00 | 대체로 유사함 |
가치형성요인 비교치 | 0.873 | - |
출처 : **감정평가법인, 한국감정평가사협회 감정평가정보체계 데이터베이스
<표 7> ESG 오피스빌딩 평가 시 새롭게 추가되어야 할 항목
가치형성요인 비교항목
구분 | 일반 오피스빌딩 |
ESG 오피스빌딩인 경우 일반 오피스빌딩 대비 새롭게 추가적으로 고려 및 비교해야 할 항목 <‘E’ 요인> |
|
---|---|---|---|
비교 요인 |
외부 요인 |
가로조건(오피스빌딩의 가로 폭, 구조 계통 등) 도심지 및 상업·업무시설과의 접근성, 공공시설 및 편익시설 등의 접근성 및 배치, 대중교통 및 차량 이용의 편의성, 조망, 풍치, 경관 등, 공급 및 처리시설의 상태 및 접근성(혐오 시설 접근성 포함), 기타 |
생태학적으로 훼손된 대지면적 녹지율, 녹지축 길이 정북 방향 인접 대지 경계선 거리 보행자 전용도로 연계정도 휴게 및 커뮤니티 공간 |
건물 요인 |
건물의 구조 및 마감상태, 설비, 노후도 건물의 규모 및 최고층수, 승강기 개수, 단지 내 주차의 편리성 정도 |
에너지성능지표(EPI) 건축물 에너지효율등급 에너지 관리시스템 구비 여부 신재생에너지 시설의 설치비율 저탄소 에너지설비 적용 여부 친환경 녹색건축 자재 사용 여부 물순환 관리 및 수자원 절약설비 외단열 설치비율 IAQ 등 공기정화설비 녹색건축 설계 여부 |
|
개별 요인 |
전유부분의 면적 및 전용률, 조망, 개방감 등의 층별 효용, 위치별 효용(동별 및 라인별), 향별 효용, 평면방식, 주 출입구와의 거리, 방범, 승강기 접근성, 옥상 휴게공간 |
실내공기 정화 설비 개폐 가능 창의 크기 사무실 온도/습도 자동조절장치 소음/차음 장치 경계벽 구조 등 |
가. 수익방식의 구성요소
수익방식은 말 그대로 부동산에 의한 수익으로 가격을 결정하는 방식을 말한다. 가격을 구하는 수익환원법만을 논하기로 한다. 수익환원법은 순수익을 환원이율로 환원하여
가격을 구하는 것이다. 환원하는 방법은 여러 가지가 있겠지만 직접환원법(Direct Capitalization)과 DCF법(Discounted Cash Flow
Method)이 가장 많이 적용되고 있다.
나. 수익가격에 영향을 주는 ESG 요인
ESG 요인 중 특히 부동산 임대료 수입에 영향을 미치는 것은 ‘E’ 요인이다. ‘E’ 요인은 업무환경과 직결되므로 임차인의 입장에서 선택 가능한 경쟁 부동산에
비하여 다소 높은 임대료일지라도 업무환경, 생산성, 쾌적성, 효율성, 능률성 측면에서 더 나으므로 기꺼이 지불하고자 하는 것이다. ‘E’ 요인이 강화된 오피스빌딩은
부동산 내에서 얻는 만족도, 업무 생산성, 친환경적 업무환경 등이 결합된 개념이라고 할 수 있다. 부동산의 친환경적 요소로 임차인이 만족스러운 상태라면 지불 임대료와
공실률에 영향을 미치게 되고, 이는 임대인의 비용 절감과 함께 곧바로 부동산(빌딩 등)의 가치에 영향을 미치게 되는 구조이다. 특히 다른 오피스빌딩에 비하여
에너지소비량이 절감되는 정도가 경비에 절대적으로 영향을 미치게 되고 이것이 NOI의 상대적 우위로 나타난다.
다. ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩의 임대료 차이반영 평가
앞서 Ⅳ.1에서 서울시 관내 ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩 간에는 임대료에 유의한 차이가 있음을 살펴보았는데 이는 평균적인 의미로 볼 수 있다. 임대료에 영향을
주는 입지적 특성과 물리적 특성 등을 감안하더라도 차이가 있는지 지하철역 인근 사례를(14개소) 선정하여 구체적으로 살펴보도록 한다.
(1) 서울역 인근 초역세권 사례
서울역 인근 초역세권의 일정 규모 이상의 유사한 오피스빌딩 7개를 선정하여 특성 및 임대료와 관리비를 분석하였다.
<그림 4> 서울역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 선정
출처 : 부동산지도 Mini
(가) 오피스별 특성
<표 8> 서울역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 특성
구분 | 입지적 특성 | 물리적 특성 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
용도 지역 |
최인근 지하철 도보 거리 (분) |
접면 너비 (구분) | 연면적 (3.3㎡) | 층수34 (층) | 경과 연수 (년) | 전용률 (%) | 주차 대수 (대) | 승강기 (대) | |
1 | 일반 상업 |
2 | 광대 소각 |
40,173.60 | 23 | 14 | 55.85 | 673 | 19 |
2 | 일반 상업 |
2 | 광대 소각 |
1,815.30 | 23 | 20 | 49 | 407 | 10 |
3 | 일반 상업 |
2 | 광대 소각 |
12,281.50 | 24 | 20 | 50.41 | 198 | 8 |
4 | 일반 상업 |
2 | 중로 각지 |
20,356.80 | 23 | 15 | 53.41 | 498 | 10 |
5 | 일반 상업 |
2.5 | 중로 각지 |
24,025.10 | 37 | 12 | 51.53 | 292 | 8 |
6 | 일반 상업 |
2.5 | 광대 소각 |
9,827.60 | 20 | 8 | 62.8 | 221 | 8 |
7 | 일반 상업 |
2.5 | 광대 소각 |
8,439.00 | 18 | 5 | 57.42 | 92 | 7 |
출처 : 건축물대장, 한국감정평가사협회 감정평가정보체계, H 중개법인
(나) 오피스별 임대료, 관리비 분석
임대료와 관리비 조사 결과는 <표 9>와 같다.
<표 9> 서울역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 임대료 분석
연번 |
오피스 빌딩명 |
소재지 |
연면적
규모 (3.3㎡) |
기준층
임대면적 (3.3㎡) |
임대료 단가 (원/3.3㎡) |
관리비 (원/3.3㎡) |
건물사용 승인 일자 |
비고 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 서울 스퀘어 | 남대문로 5가 541 |
40,173.60 | 1,619.7 | 134,400 | 47,800 |
1970-12-13 2007-11-16 리노베이션 |
Leed Platinum |
2 | 서울시티 타워 |
남대문로 5가 581 |
18,153.30 | 803.0 | 80,000 | 40,000 | 2002-01-03 | 일반 오피스 |
3 | 게이트 웨이타워 | 후암로 107 | 12,281.40 | 398.1 | 60,000 | 35,000 |
1991-09-01 2002 리노베이션 |
일반 오피스 |
4 | LG 서울역 빌딩 |
남대문로 5가 631 |
20,356.80 | 815.6 | 65,000 | 35,000 | 2007-04-05 | 일반 오피스 |
5 | T타워 |
남대문로 5가 827 |
24,025.10 | 491.7 | 89,300 | 43,000 | 2010-05-19 | 일반 오피스 |
6 | 메트로 타워 |
남대문로 5가 537 |
9,827.60 | 585.8 | 109,400 | 40,900 |
1970-08-20 2014 리노베이션 |
일반 오피스 |
7 | 대우재단 빌딩 |
남대문로 5가 526 |
8,439.00 | 497.3 | 71,000 | 37,000 |
1985-08-27 2017 리노베이션 |
일반 오피스 |
출처 : 건축물대장, H 중개법인 Raw Data
(다) 임대료 차이 검토
7개소의 특성을 살펴보면 입지적 특성은 유사하다. 물리적 특성(용도지역, 최인근 지하철 도보 거리, 접면) 중 층수는 유사한 수준이다. 물리적 특성과 관련하여 오피스
임대료는 일반적으로 규모가 클수록, 경과 연수가 적을수록, 전용률이 클수록 비교 우위의 임대료35를
받을 수 있는 것으로 알려져 있다. 다만 NOI 기준으로는 무조건 연면적이 크다고 더 높게 계상되는 것은 아니며 일정 면적이 지나면 오히려 감소되는 특성요인을 가지고
있다.36 그러므로 연면적이 크다고 해서 무조건 비교 우위의 임대료가 책정되는 것은 아니다. 6번
사례를 보더라도 평균 이하의 적은 연면적이지만 리노베이션을 적정한 시기에 진행하여 그렇지 못한 오피스 보다 더 높은 임대료를 받고 있다. 사례 1번 서울스퀘어의 경우
타 오피스 대비 상당히 높은 임대료를 받고 있는데(일반 오피스빌딩 임대료 평균치인 79,000원/3.3㎡ 대비 약 70% 우세, 서울시의 통계적인 평균 임대료 수준인
74,000원/3.3㎡37 대비 82% 우세) 규모적인 측면은 타 오피스빌딩에 비하여 월등히 우세하다.
그러나 주차대수는 비교적 평균보다 적은 편(연면적 대비 주차대수)이며 승강기 대수도(연면적 대비 승강기 대수) 적은 편이다. 노후도 또한 1970년도에 사용 승인된
건물이나 리노베이션을 감안하면 상당히 우세하다 할 수 없다.
(2) 삼성역 인근 초역세권 사례
삼성역 인근 초역세권의 일정 규모 이상의 유사한 오피스빌딩 7개를 선정하여 특성 및 임대료와 관리비를 분석하여 서울역 인근과 유사한 상황인지 살펴본다.
<그림 5> 서울역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 선정
출처 : 부동산지도 Mini
(가) 오피스별 특성
<표 10> 삼성역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 특성
구분 | 입지적 특성 | 물리적 특성 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
용도 지역 |
최인근 지하철 도보 거리 (분) |
접면 너비 (구분) | 연면적 (3.3㎡) | 층수38 (층) | 경과 연수 (년) | 전용률 (%) | 주차 대수 (대) | 승강기 (대) | |
1 | 3종 일주 | 2 | 광대 소각 |
14,435.60 | 9 | 7 | 48.12 | 338 | 10 |
2 | 3종 일주 | 2 | 광대 소각 |
6,123.37 | 10 | 30 | 48.89 | 116 | 4 |
3 | 3종 일주 | 2 | 중로 소각 |
2,174.24 | 6 | 13 | 50.86 | 47 | 2 |
4 | 일반 상업 | 1 | 광대 소각 |
2,174.24 | 16 | 12 | 70.31 | 34 | 2 |
5 | 3종 일주 | 2 | 광대 세각 |
21,558.10 | 20 | 23 | 50.23 | 713 | 4 |
6 | 3종 일주 | 2 | 광대 소각 |
3,780.73 | 10 | 32 | 51 | 78 | 2 |
7 | 일반 상업 | 1 | 중로 각지 |
6,247.81 | 14 | 11 | 52.04 | 156 | 4 |
출처 : 건축물대장, 한국감정평가사협회 감정평가정보체계, H 중개법인
(나) 오피스별 임대료, 관리비 분석
<표 11> 삼성역 인근 초역세권의 오피스빌딩 7개소 임대료 분석
연번 |
오피스 빌딩명 |
소재지 |
연면적
규모 (3.3㎡) |
기준층
임대면적 (3.3㎡) |
임대료 단가 (원/3.3㎡) |
관리비 (원/3.3㎡) |
건물사용 승인 일자 |
비고 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | 오토웨이 타워 | 대치동 948 | 14,435.60 | 1,378.64 | 91,000 | 37,000 | 2014-02-07 | Leed Gold |
2 | 삼탄빌딩 | 대치동 947-7 | 6,123.37 | 450.00 | 83,300 | 35,000 | 1991-07-12 | 일반 오피스 |
3 | 제니스 타워 | 대치동 949-3 | 1,931.36 | 246.20 | 65,000 | 28,000 | 2008-12-29 | 일반 오피스 |
4 | 수페리어 타워 | 대치동 945-5 | 2,174.24 | 128.00 | 75,000 | 20,000 | 2009-06-02 | 일반 오피스 |
5 | 케이티앤지 타워 | 대치동 1002 | 21,558.10 | 658.56 | 84,000 | 35,000 | 1998-11-23 | 일반 오피스 |
6 | 사조빌딩 | 대치동 1001 | 3,780.73 | 229.57 | 48,400 | 30,000 | 1990-04-02 | 일반 오피스 |
7 | 케이티앤지 대치타워 | 대치동 945-10 | 6,247.81 | 473.56 | 77,000 | 32,000 | 2011-02-01 | 일반 오피스 |
출처 : 건축물대장, H 중개법인 Raw Data
(다) 임대료 차이 검토
7개소의 특성을 살펴보면 사례 4번과 7번은 입지적 특성에서 일반상업지역에 위치하고 지하철역과의 거리가 상대적으로 더 가깝다. 나머지 사례는 3종일반주거지역이며 지하철역과의 거리는 유사하다. 물리적 특성 중 층수는 1번 사례와 3번 사례가 평균(12층)보다 낮은 수준이다. 경과 연수는 평균(18년)에 비하여 1번 사례와 4번, 7번 사례가 비교적 유사한 수준이고 2번, 6번 사례가 30년을 경과한 노후 오피스로 볼 수 있다. 삼성역 사례에서도 서울역 사례에서와같이 연면적이 크다고 해서 무조건 비교 우위의 임대료가 책정된 것은 아니다. 2번 사례와 5번 사례에서 보듯이 연면적은 5번 사례가 3배 이상 크나 유사한 임대료를 받고 있다. 1번 사례인 오토웨이 타워의 경우 4번과 7번 사례보다 지하철역에서 더 멀고 사례 중의 연면적 중 가장 규모가 큰 것도 아니며 주차대수와 승강기 대수(연면적 대비 대수 비율)도 평균과 유사하다. 그러나 비교 사례 중 가장 높은 임대료를 받고 있다. 노후도는 비교 사례 중 가장 적으나 노후도(경과 연수) 우세로만 볼 것도 아닌 것이 2번 사례는 30년이 경과하였으나 입지적으로 우세한 11년 경과한 7번 사례보다 더 높은 임대료를 받고있는 점을 보면 그러하다. 1번 사례는 비교한 일반 오피스빌딩 임대료 평균치인 72,000원/3.3㎡ 대비 약 26% 우세한 것으로 나타났다.
(3) 임대료 차이반영 평가
서울시 관내 ESG 오피스빌딩의 통계적 평균치와 사례를 통하여 살펴본 바와 같이 ESG 오피스빌딩의 경우 입지적 특성과 물리적 특성을 감안하더라도 임대료 형성이 일반 오피스에 비하여 일반적으로 우세한 것으로 분석되었다. 서울역 사례 1번과 삼성역 사례 1번은 ESG요인 중 ‘E’ 요인이 강화된(LEED Platinum 등급, Gold 등급 인증) ESG 오피스빌딩이라 할 수 있는데, 최근의 코로나 상황과 같은 환경적으로 위축되는 상황에서는 인간 생태적 안정성과 친환경 요인이 강화된 넓은 면적의 친환경 오피스 공간이 일정 규모 이상의 사원을 가진 임차인의 필요적 측면에서는 경쟁우위에 있다고도 할 수 있다.
수익방식 적용에서는 이러한 차이가 간과되어서는 아니 되므로 조사 단계에서부터 임대료를 철저하게 정확히 조사하여 반영하여야 한다. 초기의 공실 상태나 조사 곤란 등의 이유로 권역별로 제시된 일반적인 오피스빌딩 통계 수준의 평균화된 임대료는 ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩이 모두 포함된 임대료로써, 이를 추정 적용하여 평가한다면 정확한 가치 평가가 되지 않을 우려가 있다. 또한, 정확히 조사된 임대료에 기초한 NOI에 직접법으로 환원할 경우 환원이율을 해당 권역의 일반적 수준보다 더 낮은 환원이율을 적용한다면 중복으로 반영되어 고가 감정평가될 수 있음에 주의해야 한다.
가. ESG 요인의 데이터 수집 곤란성
감정평가와 관련된 ESG 데이터가 공개되거나 공시되는 상황이 아니므로 데이터 수집이 곤란하여 감정평가 진행 시에 구체적으로 반영하기 어려운 점이 있다. 이는 일본의 경우에도 마찬가지인데39 우리나라의 예를 들자면, 친환경 인증 건물의 경우 건축물대장을 포함한 각종 공부에 별도로 표기되는 것이 없으므로 감정평가사가 별도로 확인하지 않는다면 이 부분을 지나치기 쉽다. 미국의 LEED 인증도 마찬가지이다. 그러므로 임장 전후 자료 징구를 할 때 친환경 인증 건물인지를 반드시 확인하고 이에 대한 비용 데이터와 수입을 수집해야 한다. 특히 원가방식에서는 적용해야 할 재조달원가 관련 자료에 ‘E’ 요인 관련 설비와 추가공사비 자료 공개가 부족하여 직접 적용에 한계가 있다.
나. ESG 요인에 대한 평가 주체의 인지 부족
우선 감정평가사를 포함한 감정평가업계에 부동산에 접목된 ESG 정보와 감정평가 사례가 아직은 축적되지 않아 ESG 관련 감정평가 방법에 대한 정보가 충분치 않은 것이 현실이다. 특히 원가방식에서는 일반적인 재조달원가 적용과 비교방식의 거래사례비교법에서 사례선정과 차별적인 품등비교가 제대로 되지 않고 있으며, 수익방식 적용에 있어서도 임대료와 환원이율 채택 등이 구체적이지 않아 감정평가 결과의 신뢰도 측면에서 아직은 부족한 점이 있다. 본 연구 또한 ESG와 관련된 오피스빌딩을 구체적으로 감정평가한 사례를 찾기 곤란하여 비교에 어려움이 있었고 이 또한 감정평가업계가 개선해야 할 점으로 제시할 수 있다.
다. ESG 적용 효과판단과 계량화의 한계
‘E’ 요인의 경우 가치에 직접적으로 영향을 미친다고 할 수 있고 계량적 접근도 어느 정도 가능하나 부동산 감정평가 3방식 측면에서 ‘S’ 요인으로 분류 가능한 항목은 유지관리의 우수성(ISO 관리 여부), 지역사회와 공유하는 시설, 사회적기업, 고용률 등이나, ‘S’ 요인과 ‘G’ 요인은 여전히 추상적인 부분이 있어 가치 평가 과정에 계량적 반영이 사실상 어려운 것이 현실이다. 하지만 평가 지표 개발 측면에서는 ‘S’ 요인과 ‘G’ 요인의 반영도 가능할 것으로 본다.
28 방경식·장희순 공저(2016), 부동산학
총론, 4판, 서울 : 부연사, p.362.
29 「감정평가 실무기준」 400.3.1.2 비교방식[시행 2019. 10. 23.] [국토교통부고시
제2019-594호, 2019. 10. 23., 일부개정]
30 방경식·장희순 공저(2016), 부동산학 총론, 4판, 서울 : 부연사
31 상게서, p.375.
32 민성훈(2021), 투자의 미래 ESG, 서울 : 한숲, p.198.
33 류수훈(2011), “친환경건축물 인증제도
활성화를 위한 정보시스템 개선 연구”,
Journal of The Korean Digital Architecture Interior Association
Vol. 11, No. 3, pp. 5-16.
34 지상 최고층수를 기준으로 함
35 정유신(2010), “서울시 오피스빌딩의 임대료 결정요인, 지수 및 투자수익률에 관한 연구”,
경기대학교 박사 논문
36 최영진(2017), “국내 오피스빌딩 순영업소득(NOI) 결정요인에 관한 연구”, 영산대학교 박사
논문
37 2021년 4분기 상업용 부동산 임대 동향조사 통계표, 한국부동산원
38 지상 최고층수를 기준으로 함
39 村木·信爾, “ESG の配慮が不動産の価値に及ぼす影響について”, 土地総合研究 2021年秋号, pp. 65-70.
오피스빌딩에 대한 감정평가에서 ESG 요인 중 특히 ‘E’ 요인을 반영하여 감정평가하여야 한다. 비교방식인 거래사례비교법에서는 사례선정이 가장 중요한데 그 기준으로 LEED Platinum, Gold 등급을 받은 건물, G-SEED 최우수등급, 2등급 받은 건물을 선정기준으로 적용할 수 있다. 일반 오피스빌딩과 비교할 때에는 구체적인 비교항목을 <표 7>에서 제시하였다. 수익방식에서는 통계적 방법을 적용하여 분석해본 결과 ESG 오피스빌딩은 일반 오피스빌딩에 비하여 임대료에 있어 우세성(경쟁력)이 있다. 서울역과 삼성역 초역세권 유사 오피스빌딩을 구분하여 분석해 본 결과도 임대료 수입에 있어 우세성(경쟁력)을 가지고 있는 것이 재차 확인되었다. 이 우세성은 보이는 유리한 점(visible advantage)과 보이지 않는 유리한 점(invisible advantage)의 결과물이라 할 수 있다.
이번 연구에서 ‘E’ 요인이 강화된 ESG 오피스빌딩과 일반 오피스빌딩의 임대료 차이를 밝히고 비교방식과 수익방식에서 감정평가 방법의 응용과 방법은 제시하였으나, ‘E’ 요인이 임대료와 부동산 가치에 영향을 미친다고는 하지만 다양한 영향요인이 있으므로 과연 어느 정도 얼마만큼 미치는지 정확하게 규명하지 못한 것이 이번 연구의 한계로 지적할 수 있으며 동시에 추후 연구 과제로 삼을 수 있다.
이 연구는 ESG의 개념과 요인이 기업뿐만 아니라 부동산에도 직접적으로 적용되고 있으며 ‘E’ 요인은 부동산 가치에 상당한 영향을 미치고 있으므로 감정평가에도 이를 제대로 반영하여야 한다는 것을 밝힌 데 의의가 있다. 특히 가치 평가 과정에서 ‘E’ 요인에 대한 영향을 어떻게 반영할지를 통계적 기법으로 일반 오피스빌딩에 비하여 얼마나 우세한지 평균적으로 알아본 뒤에 구체적인 사례를 추가 분석하여 다른 조건이 유사함에도 ESG 오피스빌딩의 수익적 우세성(경쟁력)이 있음을 보여줌으로써, 비교방식과 수익방식에서 기존의 방식에서 새롭게 응용할 수 있는 방법을 제시하고 동시에 감정평가업계뿐만 아니라 친환경적 부동산에 대한 대내·외 정책 수립과 지속적인 가치형성요인을 규명한 점에 시사점이 있다.
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감정평가이론연구회 편저, 방경식·장희순 공역(2007), 해설 부동산감정평가기준, 서울시 관악구 : 부연사
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김재문 외 3(2012), “국내 업무용건물의 LEED 등급에 따른 추가공사비 추정에 관한 연구”, 대한건축학회논문집 大韓建築學會論文集 構造系 第28 第8號
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김진호 외 3(2017), “비주거 건물의 건축물에너지효율 등급에 따른 공사비 비교”, Journal of KIAEBS Vol. 11, No. 5, October
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민성훈(2021), 투자의 미래 ESG, 서울 : 한숲
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류수훈(2011), “친환경건축물 인증제도 활성화를 위한 정보시스템 개선 연구”, Journal of The Korean Digital Architecture Interior Association Vol. 11, No. 3
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박문수, 서진형(2021), “ESG 경영특성이 부동산 가치에 미치는 영향분석”, 부동산경영 24
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박진철 외 2(2009), “친환경 건축물 인증제도 비교분석 연구”, 한국건축친환경설비학회논문집 3권 3호
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방경식·장희순 공저(2016), 부동산학 총론, 4판, 서울 : 부연사
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배시화·송옥희(2010), “친환경 건축물 인증제도의 실태와 그 영향에 대한 연구”, 대한건축학회논문집 계획계 제26권
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송옥희(2014), “녹색건축인증제도의 평가체계 개선 - 근린단위평가제의 도입을 중심으로”, 강원대학교 박사 논문
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양영준(2017), “서울시 오피스의 임대료 결정요인 분석”, 不動産學報(부동산학보), Vol. 71, No.- [2017], pp. 134-146.
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엄세연(2013), “녹색건축물의 감정평가에 관한 연구 - 친환경건축물인증제도를 중심으로”, 한국감정원 부동산연구원 부동산 Focus(통권 6호)
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유윤상(2022), “녹색건축인증 친환경가치의 가치형성요인 적용방안에 관한 연구”, 서울시립대학교 박사 논문
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Kim, J.-L., Greene, M., Kim, S. (2014). Cost Comparative Analysis of a New Green Building Code for Residential Project Development. Journal of Construction Engineering and Management, 140(5), 05014002-1-10.
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村木信爾(2021), “ESG の配慮が不動産の価値に及ぼす影響について”, 土地総合研究 2021年秋号, pp. 65-70.
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板津 直孝(2019), “ESG/SDGs 気候変動リスクを巡るアセットマネージャーの動向”, 野村新本市場クォータリ, Vol. 22, No. 4, pp. 123-134.
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국토교통부 www.molit.go.kr
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그린리모델링창조센터 한국토지주택공사 www.greenremodeling.or.kr
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KOSIS 국가통계포털 www.kosis.kr
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한국건설기술연구원 www.kict.re.kr