국민주택 초과규모의 일반분양분 부가가치세 산정 시, 사업시행자(조합)가 재개발·재건축 종후자산 감정평가시 참고한 ‘종전자산 감정평가금액, 건축비 및 기타 각종 사업비’를 기준으로 토지건물 배분 비율 적용을 요청할 경우, 해당 요청이 「부가가치세법」 등 관련 규정에 부합하는지 여부

「부가가치세법」 시행령 제64조 제1항 제1호에서는 토지와 건물 또는 구축물 등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 공급가액을 계산하고, 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 공급가액을 결정한다고 규정하고 있습니다.

공급가액으로 결정할 수 있는 감정평가가액과 관련하여 대법원은 “감정평가가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보기 위해서는, 그 감정평가가 적정한 감정 방법에 따라 행하여진 것으로서 공정성과 합리성을 가진 것이어야 할 것이며, 시가를 적정하게 반영하지 않는다면 「부가가치세법」 시행령에서 규정하고 있는 가액으로 보기 어렵다”고 판시(대법원 2001. 1. 30. 선고 99두7876 판결)한 바 있습니다.

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조)으로 감정평가 목적 및 적용법률 등에 따라 그 결과인 감정평가가액은 달라질 수 있습니다. 재건축 종후자산 감정평가 시 참고한 종전자산 감정평가금액은 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하기 위한 것으로, 기준시점, 적용공시지가의 선택방법, 공법상 제한사항 반영 여부 및 용도지역 변경에 따른 비교표준지 선정방법 등이 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 규정하고 있는 시장가치 산정을 위한 감정평가 원칙 및 기준과 상이할 수 있습니다. 따라서, 종전자산 감정평가의 목적은 과세, 납세의무의 적정한 이행 확보 및 재정수입의 원활한 조달을 위한 「부가가치세법」과 목적이 상이하여 감정평가가액이 달라질 수 있으므로, 종후자산 감정평가 시 참고한 종전자산 감정평가금액을 「부가가치세법」 시행령에서 규정하고 있는 가액으로 보기 어렵다고 판단됩니다.

또한, 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 규정하고 있는 시장가치는 주어진 거래조건 하에서 교환거래를 상정할 경우 그 결과로 나타날 수 있는 값을 의미합니다. 따라서, 이는 단순히 공급자의 관점에서 투입된 비용인 원가와는 구별되는 것이므로, 종후자산 감정평가 시 참고한 ‘건축비 및 기타 각종 사업비’의 합을 감정평가가액이라고 보기는 어렵습니다.

따라서, 종전자산 감정평가금액, 각종 사업비 등을 기준으로 한 토지건물 배분 비율에 따른 감정평가가액을 일반분양분 부가가치세 산정을 위한 감정평가가액으로 적용하는 것은 적절하지 않으며, 「부가가치세법」 에 따른 별도의 감정평가가 필요할 것으로 사료됩니다.

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」(이하 “「공동주택분양가규칙」”이라 한다) 제9조(공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용) 제1항에 해당하는 택지 가산비용을 산정하기 위한 정비기반시설 감정평가와 관련하여

가. 토지의 개별요인을 판단할 때, ① 정비기반시설에 저촉되는 토지의 소지(素地) 상태로 판단할지 또는 조성 중인 정비기반시설 상태로 할 것인지, ② 용도지역 판단기준은 무엇인지
나. 택지와 관련된 비용 산정을 위한 감정평가 기준시점은 언제로 볼 것인지

(1) 질의사항 “가”에 대하여

「주택법」 제57조 제3항 제2호에서 규정한 내용에 따르면 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우 택지비는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 산정하며, 「공동주택분양가규칙」 제9조 제1항에서는 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용(이하 “택지 가산비”이라 한다)에 대하여 구체적으로 규정하고 있습니다. 이 중 질의와 관련된 감정평가 대상은 「공동주택분양가규칙」 제9조 제1항 제2호, 제2의2호, 제4호, 제6호가 해당될 것입니다.

택지 가산비는 관련 법령에서 구체적으로 감정평가대상 및 방법을 규정하고 있지 않으나, 「공동주택분양가규칙」 제9조에서 택지를 감정평가한 가액에 가산할 항목으로 ‘비용’임을 명시하고 있는 점, 공공택지 외의 택지에 대한 분양가상한제 시행 취지가 신규 분양 공동주택의 분양가 인하와 분양가의 투명한 책정을 위함인 점(「주택법」 법률 제8383호, 2007.4.20. 일부개정 이유 참조), 과거 「공동주택분양가규칙」 일부개정 사항 중 택지 가산비와 관련된 개정이유에 대하여 “주택건설사업계획에 포함하여 설치하는 간선시설의 설치비용 등 실제 소요비용을 분양가격에 반영하기 위하여 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용 및 공공택지 외의 택지 매입가격에 가산되는 택지와 관련된 비용 중 사업 주체가 부담하도록 되어 있는 간선시설의 설치비용을 사업 주체가 부담하는 간선시설의 설치비용으로 변경하고 도시공원의 설치비용을 추가하도록 하며”라고 명시하고 있는 점(국토해양부령 제401호, 2011.11.14. 일부개정), 최근 개정한 「공동주택분양가규칙」 제9조 제1항 제5호의3 및 제9조의2 제1항 제1호의2에 따라 정비사업 등에서 발생하는 필수 비용의 산정기준 정함을 목적으로 제정된 「정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준」에서는 일부 비용의 산정에 대하여 소요된 실비 또는 실제 발생한 비용을 반영하도록 규정하고 있는 점 등을 고려할 때 「공동주택분양가규칙」 제9조 제1항 각 호의 비용 또는 설치비용은 ‘소지 상태의 토지가액 + 조성비(공사비)’의 성격으로 보는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

따라서 해당 감정평가는 간선시설 등의 개설로 편입되는 사유지 등의 가액을 산정하기 위한 것으로 소지 상태를 기준으로 감정평가하는 것이 보다 합리적일 것으로 사료됩니다. 다만, 대상 물건의 확정은 감정평가 수임 계약 시 포함할 사항으로 의뢰인이 간선시설 등의 조성이 완료된 상태를 상정하여 감정평가 의뢰하는 경우 조성이 완료된 상태를 기준으로 감정평가할 수 있을 것입니다. 이 경우 감정평가서에 해당 감정평가액에 간선시설 조성비용 포함 여부 등을 기재하여야 할 것으로 판단됩니다.

더불어 적용 용도지역 판단은 현황평가가 원칙일 것이나 도시정비사업의 경우 용도지역 변경양상이 매우 복잡·다양하게 나타나는바 해당 사업에 따른 용도지역 변경 등 구체적인 사실관계 등을 고려하여 결정하시기 바랍니다(「감정평가 실무매뉴얼(도시정비평가편)」 p.115~116 및 “감정평가실 2020-00020”(2020.1.3.) 참조).

(2) 질의사항 “나”에 대하여

택지 가산비 산정 목적의 감정평가는 「주택법」 제57조(주택의 분양가격 제한 등) 제3항 및 「공동주택분양가규칙」에 근거하여 수행되는바, ‘택지 가산비 산정’이라는 감정평가 목적 및 「감정평가에 관한 규칙」 제9조(기본적 사항의 확정) 제2항을 고려하여 ‘택지의 감정평가’ 기준시점인 ‘택지가격의 감정평가를 신청한 날’로 하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. 다만 기준시점의 확정은 감정평가 수임 계약 시 확정할 사항이므로 의뢰인과 협의하여 제시받으시기 바랍니다.