Vol.148 Winter 2022
Vol.148 Winter 2022
우리나라가 처해있는 여러 문제 중 가장 심각한 것은 ‘인구감소’다. 초고령화사회 진입을
앞두고 있을 정도로 고령인구는 늘어나고 있는 반면에 저출산과 청년층 이탈이 심화되면서
몇몇 지방도시는 소멸단계에 이르고 있다. 이러한 인구감소세는 부동산시장에 어떤 영향을 미치고 있을까?
전체 인구를 연령 순서로 나열했을 때 한가운데 있는 사람의 연령을 ‘중위연령’이라고 한다. 중위연령은 평균연령과는 차이가 좀 있는데, 연령대의 편차나 쏠림현상에 영향을 받지 않고 실질적인 중간층의 연령을 알 수 있다는 점이다. 이러한 중위연령은 시간이 지날수록 빠르게 높아지고 있다. 2006년 35.4세에서 2020년 43.7세로 높아졌으며, 2031년에는 50.4세, 2042년 55.3세, 2056년에는 60세에 도달할 예정이다. 취업, 결혼, 육아, 보유자산 등을 고려했을 때 중위연령 35세부터 주택매입에 대한 관심이 증가하게 되는데, 이 중위연령이 50세에 도달하게 되면 주택매입에 관심을 갖는 연령대가 위축될 수 있다. 따라서 2031년쯤에는 주택매입에 대한 사회적 분위기가 지금보다 신중해질 것이다.
정부가 지정한 인구감소지역은 전국에 89곳으로, 연평균인구증감률, 인구밀도, 청년순이동률, 주간인구, 고령화비율, 유소년비율, 조출생률, 재정자립도 등 8가지 지표로 인구감소지수를 산정하고, 지수가 감소하는 지역을 발표한 것이다. 2021년 각 지역의 소멸위기지역 지정비율과 2016년 1월 기준으로 지가상승률을 비교해 봤을 때, 평균으로 보면 소멸위기 지정비율이 낮은 지역의 지가상승률이 높은 것(반비례 관계)으로 나왔다. 하지만 지정비율이 낮다고 해서 항상 지가상승률이 높은 것은 아니다. 지정비율이 0%인 세종·서울·광주·대전은 지가상승률이 전국평균 24%보다 높았지만 똑같이 지정비율이 0%인 제주·울산의 지가상승률은 15%, 13%로 평균치보다 낮았다. 반대로 지역개발 등으로 인해 소멸위기지역 지정에도 불구하고 지가상승률이 높은 곳도 있었다. 지가는 여러 가지 요소에 의해 복합적으로 영향을 받기 때문에 뭐든 확실한 것은 없지만 인구감소가 큰 타격을 주는 요소임엔 틀림없다.
노동능력을 보유해 재화의 생산 등 경제활동에 종사할 수 있는 생산가능연령인 15~64세에 해당하는 인구를 ‘생산가능인구’라고 한다. 실제 지방에서는 인구감소와 더불어 생산가능인구가 도시로 떠나면서 공동화현상이 나타나고 있으며 비중은 2015년 73.4%에서 2019년 72.6%로 하락하며 해마다 낮아지는 추세다. 선진국으로 도약하고, 의료시설이 발달하는 나라일수록 고령화는 피할 수 없는 문제이다. 인구가 고령화된다고해서 반드시 부동산 가격이 급변할 것이라는 예측에는 설득력이 없지만, 결코 호재로 볼 수는 없다. 젊은이가 많은 지역이 생산은 물론 소비가 활발할 것이며 투자에 대한 관심 또한 지속될 것이기 때문이다. 생산가능인구 비중이 적거나 평균연령과 중위연령 간 스프레드가 마이너스로 확대된 지역은 소비보다는 저축을, 액티브한 투자보다는 지키는 보수적 투자가 익숙할 것이다.
인구는 줄어들고 있지만 ‘1인 가구’는 늘어나고 있다. 혼인 등으로 인한 2인 가구와 비교할 때의 증가 추세는 다소 부족하지만 성인 연령대의 가구독립이 점차 늘어나고 있는 추세이며, 1인 가구의 고령화 역시 빠르게 진행되고 있다. 2022년 통계청이 발표한 장래가구추계(2020~2050년)에 따르면 2050년 1인 가구가 905만 가구로, 전체 가구에서 39.6%를 차지한다. 이는 2020년 대비 258만 가구 증가한 수치로 전국 평균 가구원 수는 2020년 2.37명에서 2050년 1.91명으로 1명대가 될 전망이다. 그리고 전남, 경남 등 11개 시도의 1인 가구 중 60% 이상이 60세 이상일 것으로 전망하고 있다. 이처럼 시간이 경과될수록 주택매입 필요성이 상대적으로 높은 40~50대의 비중이 낮아지고, 고령인구 비중은 급증함으로써 1인 고령가구의 주택규모 확대의지는 다인가구에 비해 상대적으로 떨어질 가능성이 커 보인다.
혼인신고 후 5년이 경과되지 않은 부부 중 혼인관계를 유지하면서 국내에 거주하는 부부를 ‘신혼부부’라 칭한다. 이 신혼부부가 증가해야만 계속되는 인구감소와 고령화에 대응할 수 있겠지만 안타깝게도 2015년부터 지속적으로 감소하기 시작해 2020년에는 전년동기 대비 6.1% 감소한 118만 명으로 집계됐다. 이는 추세적인 결혼 감소 기조 속에 코로나19의 영향이 더해진 것으로 보인다. 초혼 신혼부부의 결혼 연차별 주택소유율을 살펴보면, 2020년 1년차 주택소유율 29.7%로 10쌍 중 3쌍 만이 주택소유로 신혼을 시작했음을 알 수 있다. 주택가격이 급등한 데 반해 대출 및 부모지원을 받기 어려워 발생한 현상이다. 신혼부부의 주택소유율과 평균출생아수를 비교했을 때 보통 주택소유율이 높을수록 평균출생아수가 늘어나는 것으로 나타났으며 세종·대전·제주 등지는 주택소유율에 비해 평균출생아수가 높았다. 출산률이 높은 데에는 직장, 주거메리트, 생활환경 등 다양한 이유가 있을 것이다.
감정평가에서 부동산 가격을 구할 때, 재조달원가에서 물리, 기능 및 경제적 감가액을 공제하는 것을 말한다. 원가법으로 평가할 때 적용하는 중요한 수법의 하나이며, 감가수정방법은 내용연수기준법과 관찰감가법이 있다. 내용연수 기준법은 정액법, 정률법 및 상환기금법이 있다. 이것은 회계학의 감가상각과 비슷하지만 그 목적, 방법 및 감가요인 등이 근본적으로 달라 감가수정액과 감가상각액은 구별해야 한다.
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