알쏭달쏭 감정평가
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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는
감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.
알쏭달쏭 감정평가
#1 대상물건의 개별 평가 적정 여부에 관한 질의응답
질의 배경
상속세 감정평가 관련 피상속인의 재산에 대한 감정평가 진행 상황은 다음과 같음
건축물대장은 ○○동 □번지와 △번지 양지 상에 건물이 소재하는 것으로 기재되어 있었으나, 현장 조사 결과 해당 건물은 전면 광대로에 접한 □번지에 소재하였으며 소로에 접한 후면지인 △번지는 나대지(주차장)로 이용 중임
상속인은 현장에서 공부서류가 정리되지 않은 것일 뿐 △번지는 독립된 후면지라고 주장함
상속인의 주장이 사실이라면 감정평가사는 해당 사항이 가격에 미치는 영향이 매우 크고, 실제로 △번지는 건축물대장상 관련 지번에서 삭제되어 개별 평가를 진행해야 할 것으로 판단함
위와 같은 경우 대상물건에 대한 개별 평가 의견이 적정한지와 그에 대한 근거 규정이 궁금합니다.
감정평가법인등이 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정한 「감정평가에 관한 규칙」 제7조(개별물건기준 원칙 등)제1항에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다’고 규정하고 있고, 제2항에서는
‘둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다’라고 규정하고 있습니다.
이때 ‘용도상 불가분의 관계가 있는 경우’에 대하여 대법원에서는 “일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를
말한다”고 판시한 바 있습니다.(대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결)
따라서 감정평가는 개별 물건 평가가 원칙이며, 일괄 평가 여부는 구체적 사실관계 등을 토대로 담당 감정평가사가 실지 조사 및
관련 자료 분석을 통해 대상물건 간의 관계 등을 고려하여 판단·결정할 사항입니다.
#2 공익사업 사업인정고시 후, 일부 변경에 따른 토지소유자 손실보상 대상 등에 대한 질의응답
질의 배경
토지소유자의 물건은 도시계획도로 확포장공사에 편입되어 「국토계획법」 제88조에 따른 실시계획인가 고시(2020. XX. XX.)를 하였으나, 사업시행자의 여건상 사업 추진이 어려워 해당 물건에 대한 후속 절차(감정평가, 보상, 공사)를 추진하지 않은 당초 원형 그대로 존치되고 있는 상황임
2022. XX월 법원 판결에 의해 해당 물건이 본 사업 구역에서 제외됨에 따라 사업시행자는 실시계획(변경)인가 및 도시관리계획 결정 실효(2023. XX. XX.) 후, 그 내용을 토지소유자 및 관계인에게 통지하였음
위와 같은 경우 토지소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제24조제7항 규정을 적용하여 사업시행자에게 손실보상을 요구한 사항으로, 본 사안이 관련 법에 따른 손실보상의 대상 및 감정평가가 가능한지 궁금합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제24조제7항에서는 “사업시행자는 제1항에 따라 사업의 전부 또는 일부를 폐지·변경함으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은
손실을 보상하여야 한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 같은 조 제8항에서는 제7항에 따른 손실보상에 관하여는 제9조제5항부터 제7항까지의 규정을 준용한다고 되어 있습니다. 같은 법 제9조제6항에서는
“제4항(“사업시행자는 제1항에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량·조사함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다”)에 따른 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정한다”라고 되어 있습니다.
본 질의는 공익사업 구역에 포함되었던 본건 토지가 사업 구역에서 제외됨으로 인하여 발생한 손실에 대한 보상에 관한 것으로서, 같은 법 제9조제5항에서 제7항까지의 규정이 준용됨에 따라 제9조제6항에 의하여 이와
관련한 손실은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정할 사항입니다. 다만, 이와 관련한 손실이 보상 대상이 되기 위해서는 해당 공익사업의 폐지 또는 변경으로 인하여 발생하였다는 것이 객관적이고 명백하게
입증되어야 할 것입니다.
또한 이러한 손실이 감정평가의 대상이 되기 위해서는 「토지보상법」 제2조제1호에서 규정하는 “토지 등”의 보상 항목에 해당하는 경우 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제1호의 “토지 등”에 해당하는
경우여야 합니다.
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